Смена управляющей компании: основания, способы, передача прав

Способы управления многоквартирным жилым домом

Жилищный кодекс Российской федерации говорит, что владельцы жилых помещений могут выбрать один из трех вариантов управления многоквартирными домами.

1. ТСЖ, оно же товарищество собственников жилья. Популярное в некоторых регионах решение, это некоммерческая организация, где всеми проблемами занимается председатель организации. Этого человека выбирают на срок до двух лет. Владельцы квартир сами выбирают организации для снабжения ресурсами и подбирают для себя тарифы.
2. УК, она же Управляющая компания. Руководство многоквартирным домом можно делигировать управляющей компании – коммерческой организации, которая за деньги берет на себя все проблемы, связанные с домом. Также компания подбирает поставщиков коммунальных услуг и подбирает выгодные для жильцов условия.
3. Управление самими жильцами. При этом люди самостоятельно ведут работу над устранением недочетов в общем многоквартирном доме. При этом доверенность оформляется на одного определенного человека.

Основания для смены УК

Как показывает практика, не все УК должным образом исполняют свои обязанности. Если управляющая компания недобросовестно работает и не идет на контакт с людьми, то есть смысл ее поменять. Законодательство предусматривает несколько ситуаций, когда можно отказаться от услуг УК.

1. Компания не оповещает жильцов о текущих и будущих мероприятиях. Если УК не доносит до жильцов информацию об отключениях, то однажды это может привести к неприятным последствиям.
2. Зимой придомовые дорожки никто не чистит, а дворников на горизонте не видно.
3. Подъезды грязные и замусоренные, полы не мытые. Уборщики в дом не приходят.
4. В подъезде темно и нет лампочек. УК должна менять лампочки.
5. Есть не решенные проблемы, на которые жалуются люди, а управляющая компания не реагирует.

6 Слишком высокие суммы в платежках. Если волосы от сумм встают дыбом, то люди как правило идут ругаться, требуют перерасчета и отказываются платить лишнее. Конечно это ведет к смене УК.

Собрание жильцов

Подготовка к собранию

После того как дата встречи назначена, председатель ТСЖ или же человек, который занимает почетную должность старшего по дому, должен подготовить перечень вопросов, которые будут затронуты на собрании. Жилам эти вопросы передаются не позднее чем за десять дней до непосредственной даты собрания.

Проводим общее собрание в МКД

Какие вопросы могут рассматривать жильцы на собрании?

1. Жильцы могут утвердить условия контракта с управляющей компанией.
2. Разрыв отношений с управляющей компанией, которая жильцам не подошла.
3. Голосование жильцов для выбора управляющей компании.
4. Подсчет количества голосов и заполнение итогового протокола собрания.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Все жильцы получат оповещение о результатах собрания заказным письмом. Некоторые ситуации позволяют договориться о размещении итогов собрания на досках объявлений, где с ними смогут ознакомиться местные жители.

Для того чтобы решение было признано вступившим в силу, свои голоса должны отдать не менее половины жителей дома. При этом мнение арендаторов не учитывается, только владельцев.

Расторжение договора со старой УК

В каких ситуацией можно расторгнуть договор с Управляющей компанией?

1. Смена способа управления многоквартирным домом. В этом случае следует собраться с соседями и прийти к общему решению. Если «управляйка» плохо работает, то жильцы могут «уйти» от одной компании к другой.

2 Сроки договора с управляющей компанией подошли к концу. Тогда жильцы могут выбрать новую управляющую компаний или же другой способ управления домовым имуществом.

1. Если компания плохо выполняет возложенные на неё обязанности или вообще их не выполняет, то можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
2. Иногда бывает, что в УК с проверкой приходят представители Госжилинспекции. Они видят много нарушений и обращаются в суд с требованием аннулировать лицензию компании. Если требования удовлетворяют, то жильцы могут расторгнуть договор.
3. Разрыв отношений по обоюдному желанию – самый редкий случай, когда жильцы и УК расходятся полюбовно, расторгают договор.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

В большинстве случаев управляющие компании имеют собственные сайты в интернете. На этих ресурсах можно ознакомиться со всей деятельностью УК и списком домов, которые она обслуживает.

Там же можно поискать информацию о лицензиях управляющей компании, тарифах ЖКХ, а также отключениях воды, отопления и электричества.

Рекомендуется тщательно следить на обновлением данных на сайте УК, наличием актуальных новостей и доступными контактами руководства управляющей компании. Кстати, можно побеседовать с руководителем управляющей компании.

Есть смысл проверить УК в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Возможно компания признавалась несостоятельной или имеет проблемы с кредиторами.

Для закрепления своего решения стоит наведаться на ресурс Госжилинспекции и посмотреть на рейтинг управляющих компаний. Обычно там размещается информация про все региональные управляющие компании.

Что должно быть в договоре управления

Жилищный кодекс достаточно четко трактует информацию, которая должна быть в договоре.

1. Для начала следует прописать список обязанностей и дел, которые ложатся на плечи сотрудников управляющей компании.

2 Перечень общего имущества, которое берется обслуживать новая управляющая компания. В списке должно быть указано абсолютно все, включая коридорные проходы, лифты и лестницы.

1. Документ должен включать размеры оплаты, которая будет взиматься за содержание и ремонт общедомового имущества, а также оплаты за ЖКХ.

Заключаем договор с новой УК

После того как жильцы определились с управляющей компанией, то им предстоит пройти сложный путь расставания с нынешней управляющей компанией и расторгнуть договор. Кроме того следует убедиться, что с этой инициативой согласно более половины жителей.

После собрания копии протоколов отправляются в новую и старую УК. С новой управляющей компанией заключается договор. Подписать контракт с управляющей компанией можно будет только после оформления пакета документов:

1 Кадастровый паспорт.

2 Свидетельство из Единого государственного реестра недвижимости. Этот документ подтверждает право владения жилым помещением.

3 Гражданский паспорт.

4 Документ, подтверждающий количество зарегистрированных в квартире жильцов.

1. Документы о техническом состоянии жилья.

Передача документации от старой новой УК

При подписанных документах, управляющая компания должна направить бумаги в Госжилинспекцию. После этого данные в реестре лицензий будут изменены. Все изменения вносятся в течение 10 дней. И уже тогда «управляйка» может начать полноценно работать.

Если возникнут проблемы с документами, то Госжилинспекция запустит дополнительную проверку. Она может растянуться на месяц.

Если остались долги перед старой УК

Бывает, что бывшая УК после расставания начинает требовать от жильцов погашения долгов, но уже не управляет домом. При этом если задолженность остается у старой УК, а не переходит к новой, то начисление пени в данном случае незаконно.

Людям, при этом, не стоит сразу идти отдавать деньги, в первую очередь нужно провести тщательное сравнение тарифов и затраченных на дом ресурсов. Есть также вероятность тог, что «управляйки» между собой заключили документы о цессии.

Есть смысл послать запрос о предоставлении всех бумаг, касающихся общего имущества. Если управляющая компания принципиально будет игнорировать запросы, то договор цессии можно будет прекратить.