Жителям Эгершельда придётся непросто в борьбе за сквер и детсад — мнение эксперта

Жители встревожены перспективой возведения очередных жилых высоток в историческом центре города. Центр Владивостока, и в особенности Эгершельд, и без того страдает от плотности застройки: не справляется с нагрузкой на дорожную сеть, не избалован обилием общественных пространств, нуждается в развитии социальной инфраструктуры, в частности, испытывает нехватку детских садов.

Неудивительно, что местные жители активно выступают против проектов точечной застройки. Впрочем, сами по себе такие выступления для Владивостока не редкость, то и дело аналогичные ситуации возникают в разных районах города. Однако в случае с застройкой бывшей территории завода «Металлист» налицо не только протест горожан, но и чёткая позиция краевых властей — на этом месте должны быть не жилые небоскрёбы, а парк и детский сад.

В июле 2021 года с подачи губернатора Приморья Олега Кожемяко распоряжением регионального минстроя были внесены изменения в «Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа», согласно которым назначение земельного участка — территории бывшего завода «Металлист» — было переведено с жилой застройки в зону рекреации и отдыха. Вследствие чего, Управление градостроительства администрации Владивостока в апреле текущего года отказало застройщику в выдаче разрешения на строительство.

Однако, как выяснилось, процессы подготовки к строительству объекта, обозначенного в официальных документах как «Жилой и коммерческий комплекс класса «Элит», всё это время идут своим чередом. Проект реализует Общество с ограниченной ответственностью «Судеко», 100-процентным учредителем которого является китайская компания. ООО «Судеко» за прошедший год (причем, уже после решения краевого минстроя), успело оформить ряд важных, необходимых для начала стройки документов. А недавно — в октябре текущего года —  застройщик успешно оспорил отказ в выдаче разрешения на строительство в суде.

Как разъяснила специалист по земельному праву Полина Строганова, формально для возведения такого объекта на указанном земельном участке у застройщика есть все основания. Комментируя решение суда, которое восстанавливает застройщика в правах на строительство жилого комплекса по адресу Арсеньева, 2, эксперт отмечает, что здесь действует конституционный принцип: закон обратной силы не имеет, если иное не установлено законом. Несмотря на то, что правила землепользования и застройки (ПЗЗ) изменились, на возникшие до внесения изменений правоотношения это уже не влияет.

- В материалах дела есть градостроительный план земельного участка. Согласно градостроительному кодексу, он представляет собой выписку из ПЗЗ, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) и определяет, что можно строить, какие градостроительные регламенты предусмотрены, какие виды разрешённого использования на земельном участке. Данный документ, несмотря на то что у него по большей части информационный статус, имеет огромное значение, в том числе в данной ситуации. Дело в том, что в соответствии с частью 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи. При этом градостроительным кодексом и иным законодательством не предусмотрено, что градостроительный план земельного участка утрачивает свою силу или должен быть заменён заявителем в случае изменения ПЗЗ. Таким образом, информация в градплане земельного участка, где ещё числилась старая жилая зона, является действительной, а сам градплан — действующим, и на его основе может быть выдано разрешение на строительство. Арбитражный суд установил соответствие документации, поданной для получения разрешения на строительство, трём важным местным нормативно-правовым актам, действовавшим на момент выдачи градплана: Генплану, ПЗЗ и проекту планировки территории от 25.12.2012 № 2012 № 4478, предусматривающему строительство объекта, запланированного ООО «Судеко», — говорит юрист.

Другими словами, владелец земельного участка вправе использовать его по тому назначению, которое было указано в правилах землепользования и застройки на момент оформления документов на землю.

Полина Строганова разъясняет, что в соответствии со статьями 85 Земельного кодекса и 36 Градостроительного кодекса, которые аналогичны друг другу, объекты капитального строительства, а также земельные участки, виды использования которых не соответствуют текущему градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешённого использования, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды или объектов культурного наследия.

Однако ООО «Судеко» представило в суд положительное заключение негосударственной экспертизы о том, что проектируемый объект не представляет такой угрозы и не является опасным. Кроме того, есть у застройщика и заключение Приморского территориального управления Федерального агентства по рыболовству, необходимое для объектов, находящихся в водоохранной зоне.

Специалист по земельному праву скептически относится к перспективе оспорить решение суда, обязывающее выдать ООО «Судеко» разрешение на строительство. А значит, скорее всего, оно останется в силе, и компания получит все необходимые документы.

Несмотря на то, что позиция застройщика сегодня достаточно крепкая, горожанам рано признавать поражение. Остаётся много вопросов по поводу того, каким образом ООО «Судеко» вообще получило земельный участок в самом сердце Владивостока, на каких условия, а также как оформило его под строительство жилых высоток. Всё это ещё предстоит выяснить, и не исключено, что в процесс вмешаются надзорные органы.

Ну, а пока главной надеждой жителей Эгершельда остаётся губернатор Олег Кожемяко, который встал на их строну год назад. Похоже, решение проблемы лежит не столько в юридической, сколько в политической плоскости.