Крадущийся продавец, затаившийся покупатель

Начало 2022 года было вполне себе бодрым — в январе, феврале люди активно покупали себе жильё, количество сделок было сопоставимо с тем же периодом 2021 года. А это был год, когда квартиры резво дорожали, но всё равно их раскупали.

Цены на недвижимость в центре Приморья стали даже предметом обсуждения на большой пресс-конференции с Владимиром Путиным, когда журналист из Владивостока подняла вопрос о  дорогом жилье — в руках у неё была табличка с надписью «Однушка за 8 миллионов». Напомним, в дальневосточной столице к концу 2021 года кв. метр обходился покупателю от 130 до 250 тыс. рублей.

Но даже обсуждение квартирного вопроса на самом высоком уровне не давало повода к удешевлению жилья во Владивостоке. Правда, эксперты допускали стабилизацию цен, и начало 2022 года подтверждало их выводы.

Однако в конце февраля 2022-го, когда было объявлено об СВО, Банк России повысил ключевую ставку с 9,5% сразу до 20%. И если потребительские кредиты подорожали разом, то практически весь март коммерческие банки держали те же процентные ставки по жилищным займам, что сложились на начало февраля. Тогда ипотеку на квартиры в новостройках  можно было оформить под 7% годовых, «вторичку» — 10%. Кроме того, остались на прежнем уровне основные условия программы «Дальневосточная ипотека», в которых ставка по кредитному договору была прописана до 2%.

И люди, которые планировали, но откладывали улучшение своих жилищных условий по разным причинам, ринулись покупать квартиры, опасаясь, что банки не смогут долго держать существующий на тот момент уровень процентных ставок на жилищные кредиты. К ним присоединились и те, кто решил уберечь свои сбережения от обесценивания, вложив средства в недвижимость. В том числе — взяв ипотеку по ставке ниже мартовской инфляции. Которая, отметим, была в районе ключевой ставки.

— Март 2022-го оказался рекордным за последние несколько лет по количеству сделок на жилищном рынке. На вторичном рынке наблюдалась высокая активность, а предложения в новостройках вообще разбирались подчистую. В марте банки работали едва ли не круглосуточно, оформляя жилищные займы. Похожая ситуация была только на старте программы «Дальневосточная ипотека», — говорит генеральный директор компании «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Он отметил, что за счёт объёма сделок в марте и начале апреля общий результат первого полугодия был выше, чем тот же период считавшегося успешным 2021-го. Но с апреля пошло снижение количества сделок, особенно в сегменте новостроек. Минимум отмечался в мае–июне.

Однако к этому времени Банк России начал снижать учётную ставку, продажи на рынке жилья стали постепенно восстанавливаться — к августу где-то процентов на 70 от объёмов прошлого года. Оживились сделки и на «вторичке», и на новострое.

В сентябре продажи вновь застопорились. И дело не в объявленной в стране частичной мобилизации, она, скорее, сыграла роль катализатора, но не стала причиной.

— По большому счёту, рынок всё равно просел бы по спросу, в любом случае. Может быть позже, не с конца сентября, а с января 2023 года, например. Поскольку весь прошлый год и начало 2022-го, цены на «жилые» метры росли слишком динамично, в том числе из-за дефицита квартир, а спрос, подогреваемый льготными ипотеками, был большой.  В результате цены на квартиры сейчас очень высокие, именно это стало причиной падения спроса на новое жильё. Кому очень надо было, тот уже купил на волне мартовского ажиотажа, — говорит Сергей Косиков.

Сейчас все замерли в ожидании, комментируют риелторы Владивостока. Если на начало года регистрировалось примерно 600 сделок в месяц на новостройки, 1000-1100 — на вторичном рынке, то сейчас — вдвое меньше. Продавцы надеются на рост цен, покупатели — на падение.

На сегодня, по информации риелторов, во Владивостоке средний уровень цен на продаваемые квартиры находится в диапазоне 130-140 тыс. рублей за кв. метр. По данным Приморскстата, в крае в среднем «первичка» обойдётся от 150 тыс. рублей, «вторичка» — 129 тыс. рублей.

Последнее время нарастает спрос на двухкомнатные квартиры, но пока самое большое количество сделок — с однокомнатными квартирами. Просто потому, что они дешевле, на них хватает денег. Самые раскупаемые квартиры стоят в районе 6 млн рублей, поскольку при такой цене покупатель укладывается в условия программы «Дальневосточной ипотеки». А сейчас основное количество сделок проходит именно с применением льготных жилищных кредитов.

На этом фоне интересно, что застройщики выполнили обещания по объёму ввода жилья. В 2021 году, по данным Приморскстата, было сдано в эксплуатацию 885,3 тыс. кв. метров. За 10 месяцев 2022 года сдано уже свыше 807 тыс. кв. метров. То есть анонсированные намерения построить в Приморье в 2022 году 1 млн кв. метров жилья, скорее всего, даже перевыполнят. Вот приведёт ли это к удешевлению «жилых» квадратов, пока неизвестно.