Владивостокская «вторичка» идёт за метры, новострой — за «лапомойку»

Последние годы спрос на жильё во Владивостоке, как и по всему Приморскому краю, подогревала доступная ипотека. Продавец знал, что квартиру купят за любую стоимость, поскольку покупателей было много, жилых объектов мало. Но в 2022 году ситуация стала меняться. Эксперты фиксируют снижение покупательского спроса на жильё в столице ДФО. Основная причина — возросшие ипотечные ставки на фоне увеличения предложения.

Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году в главном городе Приморского края — в материале «Восток-Медиа».

Пока стагнация

Менеджер отдела продаж центра недвижимости и ипотеки «Этажи» во Владивостоке Павел Костенко отмечает две тенденции, сформировавшиеся за последний год на рынке жилья: покупатели стали более требовательными, очень придирчиво подходят к выбору квартир. Такого, как ранее, когда сметали всё подряд, уже не наблюдается. Кроме того, отмечается повсеместная стагнация, пока ещё не приведшая к снижению стоимости квадратных метров, но рынок сейчас стоит на грани этого.

— Именно эти обстоятельства и развернули рынок в сторону покупателя, — уверен эксперт. — При этом на конец 2022 года самые продаваемые квартиры — по-прежнему самые дешёвые. По нашей аналитике, ядро продаж — это квартиры от 3,5 до 6,5 млн рублей. Понятно, что за такие деньги можно купить, в основном, гостинки и однушки. Но в этот диапазон цен попадают и двушки. Трёхкомнатные — за пределами этого ядра, но их тоже спрашивают, нельзя сказать, что это сплошной неликвид.

В новостройках «квадраты» — вторичный фактор

Основные требования покупателей квартир различаются в зависимости от того, первичное или вторичное жильё. На вторичном рынке важны качество квартир, ещё будущие владельцы придирчивы к виду из окна. Если речь о «первичке», то однозначно будущие новоселы интересуются первым делом инфраструктурой.

— С приходом в Приморье западных застройщиков конкуренция на местном рынке строительства жилья резко выросла, — отмечает Павел Костенко. — «Варяги» внедряют более высокие стандарты строительства и обустройства дворовой территории. И теперь люди, покупая новострой во Владивостоке, больше смотрят не на метраж, а на удобство проживания в данном микрорайоне. Это и наличие парковочных мест, крытая парковка, просторный двор, комфортный для отдыха и общения, не заставленный машинами, а также наличие поблизости детской площадки, и даже «лапомойка» — возможность в подъезде помыть лапы своим питомцам после выгула.

Престижность районов вызывает вопросы

Среди покупателей квартир на вторичном рынке по-прежнему считаются самыми престижными районы Первой речки, Дальпресса. Здесь сосредоточены самые дорогие квартиры «вторички», и эти территории называют удобными для проживания, поскольку они насыщены полезной инфраструктурой. Но по факту квартир здесь мало для продажи, да и развиваться существующей инфраструктуре уже просто некуда. Например, какая она была пять лет назад, такой и остаётся.

А вот новые микрорайоны считаются очень перспективными, и они активно развиваются. Взять, например, Патрокл. Ещё пять лет назад, когда только начинали его застраивать, это были лес и бухта. Сейчас здесь развернулось строительство, дома с очень интересными проектами, облагораживаются и обустраиваются дворы и прилегающая территория, насыщается инфраструктура. Построен и работает торговый центр, уже принимают малышей два современных детских сада, в наступившем 2023 году обещают сдать школу почти на 1300 мест, в которой предусмотрены и спортзалы, и бассейн, и библиотека, и даже кинотеатр. Появится и стадион. Активное развитие инфраструктуры микрорайона заметно повысило интерес к нему — с недавних пор появилось немало покупателей, которые рассматривают для покупки жилья только Патрокл.

Такой же интерес наблюдался и к новому микрорайону Снеговая Падь — там есть и детсад, и школа, и поликлиника. Локально внутри района инфраструктура обеспечивает основные потребности и большое количество сервисов — район позволяет жить автономно, не выезжая постоянно на «большую» дорогу с ребёнком, например. Внимание к квартирам на этой территории города не падает — пока идёт развитие, оно будет только расти.

Ипотечный фактор

Все эксперты сходятся во мнении, что ипотека — основной инструмент, с помощью которого покупается жильё. Накопить необходимую сумму очень сложно для большинства людей. Ипотека — это локомотив покупок квартир. Риелторы отмечают популярность в Приморье программ с господдержкой, но они рассчитаны на квартиры в новостройках.

На вторичном рынке действуют несубсидированные ипотеки, но и они пользуются спросом — на них приходится 55% от всех приобретённых квартир с применением ипотеки в 2022 году.

— Весной и в начале осени были всплески объёмов сделок, когда люди, пытаясь сохранить сбережения, покупали квартиры за наличный расчёт. А в среднем, можно сказать, что сделки с квартирами, купленными в ипотеку, составляют 82%, и только 18% покупают за наличные, без оформления жилищных кредитов, — приводит данные Павел Костенко.

Ипотека правит бал

В том, что именно жилищные займы делают возможным для многих людей решить квартирный вопрос и тем самым поддержать строительную отрасль, подтверждают и данные коммерческих банков. Один из самых активных участников ипотечного российского рынка — ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк». Начальник управления ипотечного кредитования Илья Ткачук отметил, что в 2022 году банк более чем на четверть увеличил объём выданных ипотечных кредитов по сравнению с 2021 годом. Возросло на 15% и количество выданных займов. Средняя сумма жилищного займа составила 3,3 млн рублей, что на 10,6% больше, чем в 2021 году.

— Конечно, самые популярные ипотеки — программы с господдержкой. На сегодня клиенты банка могут воспользоваться пятью ипотечными программами с господдержкой — это «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека», льготная ипотека , «Сельская ипотека» и «IT-ипотека», — говорит Илья Ткачук.

Он уточняет, что отличительной особенностью льготных программ является минимальный первоначальный взнос и низкая ставка — в сравнении с рыночными тарифами по классическим программам кредитования.

Но под условия льготных программ могут попасть немногие, к тому же немало приморцев покупают жильё на вторичном рынке. Поэтому востребованы и классические ипотеки. По данным на 23 января 2023 года, в банке действуют ставки 9,9% — 13% на кредитные программы на «вторичку» и рефинансирование ранее действующей ипотеки.

Эксперты озвучили перспективы на 2023 год

Финансист не видит причин для значительных перемен на приморском рынке жилья в 2023 году. Илья Ткачук напоминает, что покупательская способность падает уже не первый год, при этом цены на недвижимость в Приморском крае только растут. В июле 2022 года столица ДФО и вовсе заняла первое место в российском рейтинге роста цен на недвижимость. Стоимость квартир во Владивостоке стремится к столичным ценам, и эта тенденция никуда не делась.

— Наступивший 2023 год обещает быть спокойным в плане ситуации на ипотечном рынке, а именно от него во многом зависит и рынок жилья, — уверен финансист. — Ряд льготных программ продлили. По некоторым программам смягчили условия кредитования, например, по «Семейной ипотеке». Плюс возобновилась «Сельская ипотека», а большинство ипотечных сделок будут проходить в рамках этих программ. Но, так как по программам с господдержкой есть свои ограничения (сумма кредита, объекты, возраст, статус семьи), спрос на стандартную ипотеку по рыночным ставкам всё же будет, пусть и небольшой.

В целом банкиры в 2023 году планируют рост объёмов ипотечного кредитования в Приморье на 15%.

Риелторы также настроены оптимистично относительно развития рынка жилья.

— Рынок будет перспективным. Можно сказать так: сегодня будет выгоднее купить квартиру, чем завтра, а завтра выгоднее, чем послезавтра. Это такой доминирующий тренд на жилищном рынке. А, в частности, по наступившему году, можно отметить большое влияние на жилищный рынок ключевой ставки Банка России, поскольку она прямо влияет на стоимость ипотек. Чем дешевле обойдутся заёмные средства для покупателей квартир, тем больше шансов, что рынок повернётся в сторону продавца, — считает Павел Костенко.

В 2023 году, по крайней мере, в первом квартале, жилищный рынок останется точно рынком покупателя, а дальше уже коррективы будет вносить реальность.

Ранее «Восток-Медиа» сообщало, что ипотека-2023, в том числе льготная и семейная, остаётся доступной жителям Владивостока.