Времена «мутных схем» в стройке уходят — ключевой итог стройфорума во Владивостоке
Во Владивостоке прошел Межрегиональный строительный форум, на котором представители власти, бизнеса и эксперты обсуждали перспективы строительной отрасли на территории Дальнего Востока.
Однако на фоне недавних событий, связанных с арестами в земельно-строительной сфере в Приморье, наибольший интерес у участников форума вызвала панельная сессия «Уголовно-правовые риски застройщика. Безопасность будущего компании». Юридические аспекты строительства разъясняли председатель коллегии адвокатов «Kolesnikov & Belousova GROUP», адвокат Максим Колесников, управляющий партнер, адвокат Коллегии адвокатов ПК Виталий Комогорцев, председатель коллегии адвокатов «Премьер» АПК, адвокат Андрей Шароватов и специалист в области уголовного права, должностных и коррупционных преступлений, преступлений в сфере экономики Геннадий Григорьев.
На сессии речь шла об уголовно-правовых рисках застройщиков. Правоведы разъясняли и предупреждали, что желание оптимизировать затраты за счёт «мутных схем», игнорируя законные процедуры, могут привести бизнес к проблемам уголовно-правового характера. Поскольку государство стремится решить проблему «обманутых дольщиков», то внимание к строительной отрасли со стороны и властей и контролирующих органов в перспективе будет пристальным.
У мошенничества есть конкретные признаки
Однако особое внимание правоохранительных и надзорных органов всё ещё не останавливает некоторых недобросовестных застройщиков. Об этом говорит судебная практика. Максим Колесников рассказал, что чаще всего застройщиков преследуют за мошенничество, нецелевое расходование средств, невыплату заработной платы, внесение незаконных сведений в различную документацию, пояснил Максим Колесников.
Так, одна из самых распространенных статей, с которыми приходится сталкиваться предпринимателям, часть 4 статьи 159 УК РФ — мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение.
— Что значит мошеннические действия, связанные с обманом? В первую очередь, это когда потерпевший говорит, что его обманули при приобретении квартиры, земельного участка, прочих объектов. Первый признак мошенничества — обман: передача денег состоялась, вторая сторона обязалась выполнить передачу объекта, но не выполнила. Второй признак — ущерб, понесенный из-за невыполнения взятых обязательств, — поясняет Максим Колесников.
Еще одним из распространенных рисков, связанных с деятельностью застройщика, является ситуация, когда средства потрачены не на основной вид деятельности — строительство. То есть, средства выделены, но ими распорядились не по назначению. Тогда это квалифицируется как присвоение средств или растрата.
Максим Колесников добавил, что привести к проблемам с УК может и регистрация сделок с незаконным имуществом. Хотя этот вопрос больше относится к должностным лицам, но предприниматели должны иметь представление, что также могут стать фигурантом уголовного дела при таком виде нарушений.
Беспрецедентный случай во Владивостоке
Андрей Шароватов отметил, что даже эскроу-счета не способны гарантировать стопроцентную защиту дольщиков. Хотя правительство РФ, вводя проектное финансирование, преследовало именно эту цель — свести к нулю риски недостроя, даже несмотря на последовавшее подорожание новостроек. При таком формате банк должен контролировать расходование средств, но практика показала, что и здесь застройщики нашли лазейку для применения около законных схем.
Это стало возможным, когда место строительство ведется подрядчиком, аффилированным с застройщиком. То есть, застройщик — одно юрлицо, генеральный подрядчик — другое, но подконтрольное первому. В этом случае у застройщика может возникнуть соблазн получить аванс, который схемой проектного финансирования не предусмотрен.
Андрей Шароватов поясняет: застройщик может закупить, например, стройматериалы у своей аффилированной компании. И здесь есть риск провести покупку товара только по документам, а, по сути, просто обналичить деньги, которые являются частью проектного финансирования. Поскольку выводятся средства из бюджета стройки, например, многоквартирного дома, их растрата может привести к нехватке финансирования проекта.
И это ситуация, к сожалению, не надуманная, есть конкретный пример. Во Владивостоке оказался недостроенным дом, а кредитные средства, выделенные на его возведение, закончились. Застройщик, чтобы выйти из ситуации, внес изменения в документы — обратился за официальным разрешением к властям и изменил проектную документацию. А именно: разделил дом на две очереди. В первой — квартиры и паркинги, во второй — благоустройство, коммерческие помещения.
Застройщик, получив разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди, обращается в банк. Банк принял факт ввода в эксплуатацию первой очереди, и, поскольку это все квартиры и парковочные места, то открыл эскроу-счета и все денежные средства дольщиков списал на погашение выданного застройщику кредита. Вместе с тем, вторая очередь дома не сдана. И когда будет готова, неизвестно, поскольку деньги дольщиков уже освоены.
— Эта ситуация длится уже полгода. Есть риск объявления застройщика банкротом. Тогда дольщикам придется как-то самим решать проблему полной достройки дома и благоустройства. Сложилась ситуация, аналогов которой еще не было, поэтому так сложно искать выход из нее, — говорит Андрей Шароватов.
Главный вопрос по земле
Управляющий партнер коллегии адвокатов Приморского края «Комогорцев, Михалев и партнер», адвокат Виталий Комогорцев рассказал, о рисках, связанных с выделением земельного участка, оформлением прав собственности на него. Обстоятельствами, которые могут привести к уголовной ответственности застройщика, являются использование подложных документов, внесение в них недостоверных или заведомо ложных сведений. Все это влечет за собой признание незаконным разрешение на строительство. А если уже приступили к строительству, продали квартиры? Застройщику грозят не только материальные потери, но и уголовная ответственность за мошенничество, то есть приобретение права на чужое имущество злоупотребляя доверием или путем обмана.
Вопросы невыплат зарплат на особом контроле
Адвокат Геннадий Григорьев, специализирующийся в области уголовного права на должностных, коррупционных преступлениях, а также в сфере экономики, предупредил о делах, связанных с фактами двойных продаж квартир, а также о мошенничествах в области заработной платы. Если на сегодня двойные продажи — редкость, то махинации с зарплатами еще практикуются. Бухгалтерская экспертиза финансовых документов строительства объекта показывает, что зачастую зарплатные средства направляются на иные цели.
— Вопросы невыплат зарплат находится на тщательном контроле у органов прокуратуры, следственного комитета, которые проводят проверки, расследуют и возбуждают уголовные дела по данным фактам. Например, месяц назад было возбуждено уголовное дело в отношении крупной строительной компании по факту невыплаты более 20 млн рублей 75 работникам, — рассказал Геннадий Григорьев.
Он подчеркнул, что застройщикам грозят уголовные дела за мошенничества, связанные с невыплатой заработной платы.
Эксперты призвали участников строительной отрасли к неукоснительному соблюдению принципов добросовестности, разумности, соблюдению законности при строительстве. Застройщики должны понимать, на какой риск они идут, пытаясь придумывать разные около законные схемы ради сиюминутной выгоды. Напрасны надежды, что надзорные ведомства потеряют бдительность. Как показала практика, нарушения не удается скрыть, просто иногда на их выявление требуется немного больше времени.