Рынок недвижимости: вырастут ли цены на жилье в Приморье в 2024 году

Подняли ключевую ставку

С сентября 2023 года Центральный банк РФ уже дважды повышал ключевую ставку, которая напрямую влияет на условия кредитования. В сентябре ее повысили до 13 процентов, а в октябре — до 15. Этот показатель держится и в декабре. На этом фоне некоторые специалисты предрекают значительный рост цен на недвижимость, который связывают с ухудшением условий ипотечного кредитования.

«До конца года тенденция к росту цен на недвижимость продержится, связано это с ожиданием ужесточения денежно-кредитной политики. Кроме того, активно обсуждается вероятность сворачивания банками программ льготного ипотечного кредитования. Рынок недвижимости в ожидании, как только ситуация более менее прояснится, то и продавцы начнут активно реагировать на происходящие события», — считают финансовые аналитики Приморья.

Экономист, доцент кафедры «Финансы и кредит» школы экономики и менеджмента ДВФУ Максим Кривелевич уверен, что жилищный рынок еще не прочувствовал последствия ужесточения денежно-кредитной политики со стороны главного финансового регулятора. «Восток-Медиа» он рассказал, чего ожидать в следующем году на рынке недвижимости.

«Монетарная политика Центробанка отражается абсолютно на всех рынках, в том числе и на рынке недвижимости. Почему? Деньги становятся дороже, значит, когда вы берете кредит, и кредит становится дороже. При таких условиях люди хотят меньше брать кредитов, и быстрее их отдавать. С другой стороны — сдерживающим фактором является большое количество льготных кредитов. Когда покупатели берут „Дальневосточную ипотеку“, например, то они не чувствуют, что деньги подорожали, для них деньги не подорожали. Потому что банк берет на этом кредите, условно, 15 процентов, заемщик платит всего 2 процента, а оставшиеся 13 — берет на себя государство. Поэтому на рынке недвижимости мы не видим никакой катастрофы, потому что для этого рынка деньги еще не подорожали», — уверен Максим Кривелевич.

Кто это будет покупать?

Эксперты уверены, что снижение цены произойдет уже в начале 2024 года, и это неизбежно. Игроки рынка недвижимости не могут бесконечно взвинчивать цены.

«Кто это будет покупать, цены итак заоблачные, все труднее убеждать покупателей, что эта квартира того стоит. В какой-то момент продажи просто встанут, предложений будет много, а спрос из-за большой цены значительно упадет, и это уже очевидно. И продавцам ничего не останется, как только торговаться, снижать стоимость. Сначала это будут различные акции и специальные предложения, а потом и в целом цена пойдет на спад», — отметили в приморском агентстве недвижимости.

«Хорошая была идея с проведением во Владивостоке фестиваля недвижимости этой осенью, там действовали скидки, которые позволили нашей семье решиться на покупку квартиры для дочери в новострое. Но это мероприятие, хоть и обещают сделать традиционным, будет проводиться лишь один раз в год», — рассказывает в беседе с корреспондентом «Восток-Медиа» житель дальневосточной столицы, участвовавший в фестивале недвижимости.

«Первичка» привлекательнее

Квартиры на вторичном рынке приморцы покупают чаще, чем в новостройках, однако наблюдается тенденция роста спроса на новое жилье. К такому выводы пришли специалисты сервиса Домклик.

По данным Приморскстата, в третьем квартале нынешнего года стоимость жилья на первичном рынке была на 20 процентов дороже вторичного. При этом стоимость квартир в новостройках выросла лишь на 5,5 процента, а на вторичном рынке и того меньше — на 0,5 процента. На 7,7 процента выросли квартиры в новостройках улучшенного качества, аналогичные же квартиры на «вторичке», наоборот, подешевели на 0,1 процента.

Эксперты говорят, что такая ситуация может привести к снижению цен на вторичное жилье. То есть, если цены на «первичку» значительно вырастут, то часть покупателей перейдет в сегмент готового жилья, где, кстати, может оказаться немало достойных предложений в уже сданных домах — хорошего качества и приемлемой цены.

Снижение неизбежно

В Российской гильдии риелторов считают, что периода коррекции цен в сторону снижения не избежать.

«На протяжении нескольких лет стоимость недвижимости в России только росла. Но, как мы знаем, природа рынка подчинена цикличности, поэтому впереди нас ожидает этап коррекции», — отмечают аналитики гильдии.

Еще один фактор — все та же ключевая ставка Центробанка РФ. Ее повышение уже привело к росту ставок по ипотеке, а значит, все меньше приморцев смогут позволить себе покупку жилья, потому что ежемесячные платежи по таким кредитам будут неподъемными. Все это опять-таки приведет к снижению спроса и необходимости корректировать цены в сторону снижения.

«Мы с мужем сейчас выжидаем — после такого скачка цен, который произошел во Владивостоке, а также повышения ставок по кредитам, взять квартиру в ипотеку пока просто нереально. Многие говорят, что надо немного подождать, скоро цены начнут снижаться. Плюс мониторим предложения застройщиков — наиболее выгодным, которое предложит компания, воспользуемся», — отмечает «Восток-Медиа» жительница Владивостока, планирующая покупку недвижимости в краевом центре.

«По моему мнению, в следующем году цены на жилье вырастут в объявлениях, а в сделках снизятся. Будет происходить очень интересная ситуация, которая у нас, у экономистов, называется информационной асимметрией. Когда информация не симметрична. Продавцам кажется, что они могут проторговаться, не повысив цену, а покупателям кажется, что они могут проторговаться, дав запрошенную цену. Поэтому продавцы в своих объявлениях, условно, будут накидывать 10-15 процентов, объясняя это все инфляцией, удорожанием материалов, снижением курса рубля, ростом цен на все. А покупатели будут, наоборот, торговаться до последнего. Чтобы выторговать себе снижение, которое бы учло реальное сокращение спроса. Потому что располагаемые доходы все равно будут падать. То, что мы сейчас получили, идет от огромных выплат, то есть государство нескольким сотням тысяч человек по всем известной причине платит 200-400 тысяч рублей в месяц. Естественно, эти деньги пришли на жилищный рынок тоже. Но это же не будет продолжаться вечно, эта история будет иметь какой-то срок, потому любые конфликты рано или поздно заканчиваются. А после того, как все закончится, никто не будет людям платить эти самые 200-400 тысяч, люди вернутся на свои предприятия, где будут получать 30-50 тысяч. Поэтому есть противоречие в тенденциях, и не будет общего знаменателя по рынку, то есть цены в объявлениях будут расти, но те объекты, которые реально являются жемчужиной рынка, они будут уходить дороже. А те объекты, которые можно назвать масс-маркетом, или имеют какие-то, даже незначительные, недостатки, то они будут уходить с большой скидкой», — прогнозирует Максим Кривелевич.

Льготная ипотека как регулятор

Максим Кривелевич отмечает, что пока дальнейшая судьба льготных ипотечных программ, которые оказывают свое сдерживающее действие на рынок жилья, в стране не решена.

«Теперь вопрос — что случится раньше? Если раньше „кончатся“ программы льготной ипотеки, то строительный рынок будет переживать времена очень интересные, но очень невеселые, когда легко будут продаваться первые этажи, с „видом на свалку“, а жилье улучшенного качества будет продать сложнее. Если же льготные ипотеки просуществуют дольше, то такого сценария не будет. Ну, и надо понимать, что Центробанк не будет держать деньги дорогими всю жизнь, ключевая ставка будет снижена, когда цель будет достигнута. Это всегда временно, это всегда такая мера „пожаротушения“. При таком раскладе, когда льготное кредитование еще сохраняется, а ключевая ставка понизится, все отделаются легким испугом, и никто не пострадает. И сейчас все эксперты, кто, так или иначе, связан с рынком недвижимости, пытаются спрогнозировать — что же случится раньше, ЦБ понизит ставку или минфин заявит о том, что льготные ипотечные программы дорого обходятся бюджету. Государство пока никакого внятного ответа на этот вопрос не дает, чтобы не активизировались рыночные спекулянты, чтобы не было на рынке чрезмерной эйфории с жутким скачком цен, либо наоборот резким падением», — подчеркивает Максим Кривелевич.

«Дальневосточная ипотека» действует

Вопреки прогнозам о сворачивании государственных программ льготного кредитования и пессимистичным мнениям по поводу обвала рынка недвижимости, в Приморье «Дальневосточная ипотека» не только не прекращает свое действие, а наращивает обороты. А с учетом предложенной недавно Президентом Владимиром Путиным корректировки условий льготное кредитование будет пользоваться у приморцев еще большим спросом.

По распоряжению главы государства лимит кредита был поднят с 6 до 9 миллионов рублей, а кроме того расширен перечень пользователей ДВ-ипотеки, теперь она распространяется на всех работников оборонно-промышленного комплекса.

«Предлагаю скорректировать параметры дальневосточной ипотеки, повысить ее привлекательность», — заявил Владимир Путин, выступая на пленарном заседании Восточного экономического форума.

Максим Кривелевич подчеркивает, что «Дальневосточная ипотека» сделала жилье для людей более доступным, строительная отрасль получила огромный платежеспособный спрос, у людей появилась надежда, отток населения из региона сократился, а приток — вырос. Когда государство дает людям деньги, это всегда хорошо, это всегда стимул экономике.

«Великолепный эффект по всем направлениям. Но какое будущее у этой программы? Действие программы продлено до 2030 года. А что касается и других льготных ипотек по стране, скажу так, если вы видите, что доллар растет, то это косвенная примета того, что льготные ипотеки сохранятся. Если вы видите, что доллар не растет, то торопитесь взять ипотеку, пока не отменили», — отметил Максим Кривелевич.

Напомним, программа «Дальневосточная ипотека» была запущена по распоряжению Владимира Путина в 2019 году со сроком действия до 2025 года. Но уже в декабре 2022 года правительство продлило ее до 2030 года — спрос на программу оказался колоссальным. По действующим сейчас условиям, кредит с первым взносом 15 процентов может быть выдан на срок до 20 лет по ставке 2 процента.

Сегодня этой программой ипотечного кредитования могут воспользоваться молодые семьи до 35 лет, учителя и медики, граждане России — вынужденные переселенцы с территорий Украины, ЛНР и ДНР

На данный момент уже более 108 миллиардов рублей было направлено приморцам на улучшение жилищных условий по этой программе, выдано 23 764 кредита, сегодня это является лучшим показателем среди других регионов Дальнего Востока.

Итак, большая часть экспертов уверена, что в 2024 году цены на недвижимость по факту снизятся, хотя в объявлениях это особо не будет заметно. Совет финансовых аналитиков жителям Приморья прост — при покупке жилья обязательно торгуйтесь. Прощупайте рынок «вторички», там могут оказаться вполне хорошие предложения — и по качеству, и по цене. При этом «Дальневосточная ипотека» будет оказывать сдерживающее действие на рынке жилья, тем более, что программа продлена до 2030 года, и по решению главы государства увеличен ее лимит. Так, что серьезных потрясений на рынке недвижимости не ожидается.