Доступ ограничен: Хабаровский край почувствует ипотечные изменения

О возможных последствиях этого решения регулятора — в материале РИА «Восток-Медиа».

Кто не рискует

Аналитики уверены — Центробанк обеспокоен ростом кредитных рисков на рынке ипотеки на фоне постоянно растущего спроса на этот продукт среди населения. Банки снижают ипотечные ставки, однако регулятор не может позволить им допустить резкого роста количества кредитов с низким первоначальным взносом — считается, что заёмщик, который не способен сразу отдать одну пятую суммы, в будущем с высокой вероятностью станет проблемным. Пока доля «слишком доступных» жилищных кредитов на общероссийском рынке не очень высока, поэтому решение Центробанка можно считать превентивным.

В Хабаровском крае эксперты не сомневаются, что нововведения окажут непосредственное влияние на рынок недвижимости, однако не спешат с прогнозами насчёт «когда». Для многих людей ипотечный кредит с низким первоначальным взносом вообще является единственной возможностью стать владельцем собственной квартиры: несмотря на все опасения регулятора, этот сектор из поля зрения финансовых организаций пропадёт вряд ли.

«Нововведения для нашего региона актуальны. В основном у людей первоначальный взнос — от 10 до 15 процентов, они еле-еле это наскребают. У многих и такой суммы нет, и им приходится мудрить, что-то придумывать. То, что риски будут повышать — это, однозначно, не есть хорошо. Кредит станет получить сложнее. Раньше уже было такое правило — 20 процентов первоначального взноса. Но некоторые банки давали и со взносом в 10 процентов, и со взносом в 15 процентов, придумывали какие-то акции, программы. И люди уходили к ним. Так что, в принципе, для нас это не новость — банки всё равно постепенно подстраиваются под некую сумму, более приемлемую для клиента»Елена Рихтер, директор агентства недвижимости «Союз ДВ»

По новым правилам Центробанка кредит с взносом меньше 20 % стоимости жилья оценивается с коэффициентом риска 150 %, меньше 10 % — 200 %. Но банки не спешат менять свою политику из-за ветра перемен, предпочитая понемногу строить ветряные мельницы.

Время покажет

Тема повышения Центробанком коэффициентов риска активно обсуждается в российских СМИ, и общий вывод пока напрашивается только один — игроки рынка не готовы принимать какие-то кардинальные решения, потому что прогнозы пока слишком разнятся. Банкиры, как люди практического склада, ждут, когда нововведения переместятся с бумаги в реальную жизнь.

«В линейке ипотечных продуктов нашего банка присутствуют кредиты с первоначальным взносом менее 20 %. Изменения, касающиеся тех кредитов, которые уже одобрены, не планируются. При этом каждая кредитная организация самостоятельно определяет условия кредитования, планирует их изменения. Влияние нововведений рынок сможет оценить только на практике, когда новые коэффициенты риска заработают»пресс-служба Дальневосточного банка ОАО «Сбербанк России»

В финансовой организации затруднились дать оценку тому, как новые правила повлияют на качество обслуживания кредитов. В компании уверены, что речь идёт о множестве факторов — изменения, касающиеся одного из них, сложно назвать кардинальными.

Кстати, именно руководитель Сбербанка России Герман Греф первым откликнулся на призыв главы государства к снижению средней ставки по ипотечным кредитам. Владимир Путин, обращаясь с посланием к Федеральному Собранию, заявил, что этот показатель в стране должен снизиться до 7-8 %. В Сбербанке заявили, что смогут достичь этого за ближайшие шесть лет. Таким образом, власти нацелились не только на последовательное избавление от долевого строительства в пользу проектного (общение застройщика с покупателем, не располагающим полной стоимостью квартиры, будет происходить при обязательном участии банка), но и на изменение самого понятия доступности ипотеки.

Стройки не встанут

С определённой долей опаски к влиянию нововведений на рынок недвижимости относятся и застройщики Хабаровского края. Сегодня львиную долю новых квартир население покупает именно в ипотеку — таким образом, если кредиты станут менее доступными, строительным компаниям рано или поздно придётся менять политику.

«Ипотека составляет уже 90 процентов от всех договоров, которые мы сегодня заключаем. Поэтому эти нововведения, безусловно, сильно повлияют на ситуацию — по крайней мере, на первоначальном этапе. Количество клиентов снизится»Елена Шмигирилова, заместитель директора по финансам ООО «Фонд жилищного строительства»

О решении Центробанка застройщики осведомлены, но уверены, что в ближайшее время на количестве вводимого жилья перемены не скажутся. То, что уже запланировано, будут претворять в жизнь, не оглядываясь на ипотечный рынок.

«Что же касается ввода жилья, то не думаю, что в ближайшие годы наши планы изменятся — мы ведь строим не две-три тысячи квадратов, а сразу 10-15 тысяч. Если есть готовый проект на дом, мы не можем его как-то «обрубить» и строить меньше. На первом этапе мы вряд ли будем что-то снижать — но если, скажем, через три года увидим, что идёт спад, тогда притормозим. Резко остановить стройки, конечно, не можем. Тем более, что мы переходим на банковское финансирование. К 2020 году «долёвка» полностью отменится, и люди всё равно пойдут в банк. Куда им деваться?» Елена Шмигирилова, заместитель директора по финансам ООО «Фонд жилищного строительства»

Метр в покое

Стоимость жилья на вторичном рынке, по некоторым прогнозам, также может отреагировать на ипотечные перемены. В Хабаровском крае кредиты с низким первоначальным взносом популярны и среди тех, кто не планирует покупать квартиру в новостройке — и на этом фронте в регионе в последнее время без перемен. Эксперты уверены, что снижение доступности ипотеки со «скромной предоплатой» не скажется на цене вторичных «квадратов» в крае существенно — на то есть совсем другие факторы.

«Мы не говорим о стоимости квадратного метра, есть понятие рыночной стоимости — она зависит от того, где находится квартира, в каком она состоянии, что есть рядом с домом. Если не будет покупателей, упадёт спрос, о каком повышении стоимости может идти речь? Рынок в Хабаровском крае не так давно очень сильно просел как раз из-за того, что не было покупательского спроса»Елена Рихтер, директор агентства недвижимости «Союз ДВ»

По её словам, как только банки снизили ставки и стали проявлять немного больше лояльности к клиенту, рынок сразу ожил. Но, резюмирует эксперт, сегодня в Хабаровском крае не наблюдается ни повышения, ни понижения цен — имеет место стагнация. Спрос есть, поэтому продавцы пока очень неохотно торгуются — но и покупатель не готов уступить много. И если в этом «застое» в ближайшее время и произойдут какие-то кардинальные волнения, вряд ли они будут напрямую связаны с мерами предосторожности, которые предпринимает Центробанк.

Больше кредитов

Тем временем в России последовательно растёт популярность ипотеки — это президент тоже отметил в своём выступлении перед Федеральным собранием. По данным Национального бюро кредитных историй, в 2017 году уровень одобрения банками заявок граждан на предоставление таких кредитов увеличился на три процентных пункта до 67,5 %. Банки удовлетворили более 2/3 заявок граждан, желающих приобрести жильё в кредит.

«Прошлый год был отмечен серьезным увеличением темпов жилищного кредитования в стране. Ипотека, по сути, стала одним из основных «драйверов» роста всего розничного кредитования. В числе главных причин — улучшение банками условий кредитования и, прежде всего, снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. О более «либеральном» подходе банков к жилищному кредитованию свидетельствует и наблюдаемый нами последние два года постоянно растущий уровень одобрения ипотечных заявок граждан. При этом важно отметить, что активность в последнее время проявляют не только кредиторы, но и граждане с хорошей кредитной историей. После некоторого перерыва данная категория граждан стала охотнее прибегать к заёмным средствам на приобретение недвижимости»Александр Викулин, генеральный директор НБКИ

Таким образом, в какой-то степени в том, что Центробанк вынуждает игроков ипотечного рынка ужесточать правила, повинны сами заёмщики, из года в год подкармливающие положительную динамику. Регулятор на то и регулятор, чтобы предупредить негативные явления на рынке будущего — даже если это создаст определённые неудобства клиентам настоящего. Так или иначе, чтобы перейти из области прогнозов в область выводов, необходимо хотя бы немного подождать.