Во Владивостоке цены на вторичном рынке жилья медленно ползут вниз

ВЛАДИВОСТОК. 10 декабря. ВОСТОК-МЕДИА - Аналитики ООО "Дальневосточный маркетинговый центр" отмечают, что за 11 месяцев - с декабря 2007 г. по ноябрь 2008 г. -средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Владивостока выросла на 28,8%, пишет деловая газета «Золотой Рог».
При том, что по результатам июля рост доходил до 34,6%. Еженедельный рост цены "квадрата", начиная с января, варьировался от 1,5% до 4%. Однако затем наступила определенная стагнация, и в конце сентября "квадрат" начал дешеветь.
В течение октября-ноября "потолок" снизился по отношению к январской средней цене на 5,8%, или на 4 850 руб. В настоящее время динамика на понижение сохраняется в размере до 1% в неделю, а средняя цена "квадрата" вторички по городу составляет примерно 78 тыс. руб. Однако, как отмечают риелторы, на практике реальная цена может быть ниже заявленной даже на 15-20%, особенно если дело касается сильно переоцененных квартир.
Стоит отметить, что предложение на рынке по-прежнему остается сниженным по сравнению с январем 2007 г. - на 5-10% и на 35-40% ниже, чем к сентябрю 2007 г. Но дефицит практически неощутим, поскольку рост цен и новые условия предоставления ипотечных кредитов отсекли значительную часть потенциальных покупателей от "прилавка" на рынке вторички. Большинство из них, считается, покинули рынок начиная с марта, на что цены отреагировали лишь через 2-3 месяца.
К тому же значительно выросло альтернативное предложение на первичном рынке жилья, где в этом году ожидается рекордный за последние 15 лет ввод в эксплуатацию жилых зданий. Учитывая, что и на самом вторичном рынке предложение стремится к росту, можно предполагать, что снижение цен в ближайшие несколько месяцев будет продолжаться. По крайней мере, до весны.
Специалисты ООО "ДВМЦ", проигрывая сценарии развития вторичного рынка жилья Владивостока, отмечают, что при наиболее пессимистическом раскладе можно ожидать отступления средней цены "квадрата" до уровня сентября 2006 г., когда он только начинал свой бурный рост. Однако с трудом верится, что падение цены может оказаться в два раза, как после дефолта 1998 г. Мало верится и в то, что его цена может к декабрю 2010 г. достичь 110 тыс. руб. Надо полагать, что "правда" находится где-то посередине. Поэтому оптимистический прогноз предполагает "прохождение в июле-сентябре 2009 г. определенного "дна", и через два года цена "квадрата" может выйти на уровень около 90 тыс. руб.
Безусловно, сам рынок вторичного жилья, с которым нам придется иметь дело уже весной-летом следующего года, должен радикально измениться. Если на нем будут царить те же правила, что вчера-сегодня, то покупатель вряд ли оживет. Его накопления в ближайшее время существенно потреплет высокий уровень и продолжающийся рост цен на потребительские товары и услуги, а доходы наиболее активных категорий покупателей уже сегодня заметно снизились.
Если взять динамику изменения цены "квадрата" на вторичном рынке жилья во Владивостоке в ноябре, то заметно, что рост цен характерен лишь для отдельных типов квартир. Опять же характерные для многокомнатных квартир "шатания" цен вплоть до 30% в "минус" и "плюс" по сравнению с предыдущим месяцем не показательны, поскольку одна или несколько квартир, выставленных по ценовому району, дают субъективную цену предложения.
С другой стороны, можно обратить внимание на резкое снижение цен на гостинки в районе "Дальхимпрома", составившее 11,5%, и на Тихой гостинок и однокомнатных квартир - 4,6%. Видимо, с рынка уходит покупатель с низким доходом, который мигрировал в город из края или из других районов страны в поисках работы. Потеря работы и слабые перспективы устроиться в прилегающих к этим районам промзонах снижает ценность этих типов жилья. По другим типам квартир заметно, прежде всего, более быстрое падение цен на Тихой, ул. Трудовой, по Чуркину и Змеинке.
То есть, отдаленные районы дешевеют быстрее центральных.
Судя по ситуации, в этом году "предновогодние распродажи квартир" почему-то не пошли, а это и для продавцов, и для посредников очень тревожно, потому что трудно надеяться и на то, что продажи смогут традиционно активизироваться весной, утверждает газета «Золотой Рог».