Доходные инвестиции в строящееся жилье в Приморье стали мифом

ВЛАДИВОСТОК. 15 октября. ВОСТОК-МЕДИА - Сверхдоходы от вложений в строящиеся объекты недвижимости во Владивостоке остались в прошлом. Об этом сообщает газета «Конкурент».
Сегодня, даже правильно выбрав объект для вложений, частный инвестор может получить в лучшем случае до 50% годовых. Чтобы инвестиции принесли хороший доход, к выбору объекта нужно подходить крайне взвешенно и осмотрительно. И все равно — риски высоки.
Тема инвестиционных квартир сродни мифу. Хотя существование инвесторов на рынке не подвергается сомнению, какой-либо статистики или хотя бы оценок, сколько квартир скупается ради получения прибыли, нигде не найти. Покупку на этапе котлована совершают и те, кто «строит для себя» и стремится при этом сэкономить. Хороших новостей нет ни для первых, ни для вторых: сегодня приобрести площадь по минимальной, т. е. выгодной, цене на начальном этапе строительства уже не удастся. Застройщики сразу устанавливают высокие цены.
Знаменитый закон «Об участии в долевом строительстве...», призванный улучшить ситуацию на первичном рынке, повлиял на девелоперов не так, как ожидали его разработчики. Застройщики теперь устанавливают высокую стоимость квартир на начальных этапах строительства.
Начальник отдела продаж и маркетинга ООО «Далта — Восток — 1» Елена Якубовская: «Если сравнивать ситуацию двух-трехлетней давности с днем сегодняшним, то можно констатировать падение доходности на строительном рынке. Два года назад прибыль частных инвесторов достигала 100%, сегодня в лучшем случае составит 50 — 55%. Объясняется это тем, что стартовая цена квадратного метра при вхождении в проект выросла. Наблюдается тенденция увеличения числа дольщиков, приобретающих жилье в целях улучшения собственных жилищных условий».
На строительном рынке краевого центра в настоящее время очень трудно рассчитать и затем реально получить спекулятивный доход. Застройщики отвернулись от инвесторов и стали ориентироваться на конечных покупателей. Один из их методов — резервирование минимум 30% площадей в новых домах под реализацию на конечной стадии строительства или после сдачи дома.
Доходность инвестиций на строительном рынке зависит от многих факторов: репутации компании, типа дома, месторасположения, наконец, нельзя не учитывать и своеобразные политические риски приморского бизнеса.
Идеальной для инвестора считается возможность приобрести за минимальные деньги квартиру в новостройке на этапе котлована. Объект должен относиться к точечной застройке и располагаться в обжитом районе. Генеральный директор ЗАО «Фонд недвижимости» Дмитрий Гавриш говорит, что эффективность инвестиций определяется также рядом рисков.
Один из наиболее распространенных строительных рисков — срыв сроков сдачи объекта. Он критичен для частного инвестора, потенциальная прибыль которого непосредственно связана с временными рамками проекта. В эту же группу входит риск несоответствия итогового качества строительства заявленному либо возникновение у застройщика проблем согласовательно-разрешительного характера на поздних стадиях строительства.
Евгений Оболочков, начальник отдела недвижимости группы компаний «Динас»: «Риски в любом строительстве были, есть и будут. Факторов, влияющих на сроки строительства, на дополнительные затраты застройщика, в нашем государстве немало. Чиновники и многочисленные разрешительные инстанции стараются в последнее время всячески «поучаствовать в процессе», что для небольших строительных компаний может быть губительным. Но есть и более рискованные направления инвестиций, например фондовый рынок. Строительство, на мой взгляд, хотя и довольно «длинный» бизнес, но все же более прогнозируемый и просчитываемый».
Эксперты уверены: рынок дня сегодняшнего — не для мелких частников. Даже паевые инвестиционные фонды, породившие иллюзию, что теперь на недвижимости может заработать любой желающий, стоит только купить пай, по факту также оказываются доступны только квалифицированным инвесторам. Исключения приятны, но редки.
Заместитель генерального директора ООО «Финам-Владивосток» Наталья Герасимова: «В целом по России сейчас действуют свыше 300 закрытых паевых инвестиционных фондов, причем наряду с крупными, создаваемыми ведущими управляющими компаниями есть немало и региональных закрытых ПИФов, которые формируют небольшие УК, фактически специально созданные строительными компаниями и инвесторами под конкретный проект. Конечно, в основу пайщиков таких фондов составляют крупные инвесторы, связанные с компанией и выбирающие такую форму участия в проекте для удобства, но, тем не менее, при формировании фонда в него могут вступать и обычные рядовые инвесторы, если у них достаточно средств для покупки хотя бы минимального пая.
До Приморья эта тенденция еще не докатилась, но поскольку закрытые ПИФы сейчас активно формируются во многих городах Сибири и Дальнего Востока, например в Хабаровске, скоро, вероятно, появятся и во Владивостоке.
В отношении доходности, которую обещают управляющие компании, существует вполне определенное ограничение в ФЗ «Об инвестиционных фондах». Однако некоторые цифры все же можно привести. Закрытые ПИФы не инвестируют в проекты с ожидаемой доходностью ниже 30% годовых в валюте. При этом в среднем за год в проекты размещается 90% средств фонда, остальные средства находятся на депозитах с ориентировочной доходностью 8 — 9% годовых в валюте. Управляющая компания удерживает оговоренный процент от ежегодного дохода пайщика. При этом капитал не реинвестируется, т. е. весь фактический годовой доход распределяется.
В последние годы закрытые ПИФы, инвестирующие в девелопмент, коммерческую недвижимость и земли сельхозназначения, зачастую показывают доходность, значительно превышающую 30% годовых. Например, в связи с решением о проведении зимней Олимпиады 2014 г. в Сочи фонды, инвестирующие в недвижимость Краснодарского края, вероятно, покажут очень высокие результаты».