Выселят – не выселят, дадут – не дадут…

ВЛАДИВОСТОК. 17 ноября. ВОСТОК-МЕДИА – Проведение Саммита АТЭС-2012 во Владивостоке подразумевает не только укрепление позиций России на Востоке, привлечение иностранных инвестиций в развитие региона, но и … переселение народа. Не массовое, но все-таки.
И здесь одним - слезы, другим – радость. Именно так происходит переселение некоторых владивостокских семей, чьи дома оказались в зоне строительства мостовых переходов через бухту Золотой Рог и пролив Босфор Восточный на остров Русский.
Некоторые семьи воспринимают переселение с радостью, это в том случае, когда дома ветхие, коммунальных услуг нет, когда под окнами проезжая часть и подпорная стенка и т.д. Есть семьи, которым переезд просто не по нутру. Ведь не зря говорят в народе, что переезд можно приравнять к двум пожарам. Придется менять привычный ритм жизни, может, даже отказаться от устоявшихся привычек, лишиться каких-то вещей, которых, как тот чемодан без ручки: и выкинуть жалко и нести неудобно, расстаться с соседями-приятелями и т.д. Некоторыми людьми движет сугубо финансовый интерес, многие и не скрывают этого. Допустим, если сейчас квартиру «переселенца» оценивают в 2 миллиона рублей, то почему бы не подождать той золотой поры, когда кризис закончится, цены опять поползут вверх, и эта квартира уже будет стоить почти 3 миллиона рублей. Как говорится, интерес и финансовая прибыль на лицо. Но на самом деле все совсем не так. Свое мнение на тему расселения и предоставления квартир высказали владивостокские риэлторы.

Надежда Зубрева, риэлторская компания «Арбат»: «Мероприятия по изъятию земельных участков, попадающих в зону строительства, и сносу объектов, расположенных на них, будут проводиться в строгом соответствии с Конституцией РФ, Земельным, Гражданским и Жилищным кодексами. Если жилое помещение принадлежит лицу на праве собственности, будет решаться вопрос о компенсации стоимости данного жилого помещения. На выбор собственника ему может быть предоставлено другое, равноценное, жилое помещение. Если человек проживает в муниципальной квартире, то ему будет предоставлено равноценное жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилого помещения и заключены новые договоры социального найма.
Медлить с расселением, надеяться на скорое завершение кризиса и очередное повышение цен неблагоразумно. Конечно, с одной стороны надежда на то, что сейчас квартира стоит два миллиона, а потом будет стоить все три - греет. Но с учетом ценовых скачков подорожает не только квартира «переселенца», но и те квартиры, которые ему будут предложены в качестве, так сказать, компенсации. Получается, никакого выигрыша не будет. Так стоит ли томить себя ожиданием неизведанного? Тем боле сейчас на местном рынке недвижимости сложилась следующая ситуация: в новострое цены особо и не падают, а вторичное жилье хоть и снижается, но его сейчас не так много, как хотелось бы. Оценка приватизированных квартир будет происходить по рыночной цене на день оценки. Никаких разговоров о числе прописанных лиц и социальной норме здесь и быть не может».

Елена Григорьева, независимый риэлтор: «Как это ни странно, но сегодня на рынке Владивостока сложилась такая ситуация, когда спрос на «среднее» жилье упал. Есть спрос на квартиры стоимостью 7 – 8 миллионов. Люди, побаиваясь последствий кризиса, стараются выгодно «пристроить» свои капиталовложения. Но таких покупателей единицы. А вот квартир, которые были востребованы, сейчас на рынке мало. И цены на них падают. Если раньше та же гостинка в районе Чуркина обходилась полтора миллиона рублей, то сейчас она «уходит» за миллион двести – миллион сто. А вот первичное жилье особо не дешевеет. Ведь те затраты, которые были включены при возведении новостроя – налог на землю, зарплата, отношения с субподрядными организациями, затраты на стройматериалы – не окажут влияния на снижение цены. Компания может снизить цену разве что за счет сокращения собственной прибыли. Конечно, людям, попавшим под расселение, можно ожидать лучших времен. Но как будут выглядеть эти лучшие времена, как служится финансовая политика на тот момент, конкретно никто сказать не может. Иногда кажется, что те прогнозы, которые дают сейчас многие аналитики, порой носят утешительный характер.
Кстати, хочу отметить, что компания, занимающаяся расселением, не предлагает переселенцам только по одному варианту, дескать, вот квартира и больше никакого выбора. Закон отводит и временные рамки на это, и возможность выбора. Если у «переселенца» есть какие-то сбережения, какая-то еще недвижимость, та же, например, гостинка, то компания, занимающаяся переселением, может подобрать неплохой приемлемый вариант. Поэтому, на мой взгляд, лучше синица в руках, чем журавль в небе».

Алексей Азьмук, коммерческий директор ЗАО «Фонд недвижимости»: «Касаясь вопросов, связанных с расселением людей из домов, попадающих под снос в результате строительства моста через бухту Золотой Рог и на остров Русский – я уверен, что все эти процедуры ведутся соответствующими организациями с соблюдением интересов всех сторон.
Что касается тенденций на рынке жилья, могу сказать, что спрос на жилье превышает предложение – это основной фактор ценообразования. В настоящее время мы видим, что в связи с неопределенностью финансово-экономической обстановки в стране и в мире, активность покупателей рынке несколько снижена.
К чему это может привести? В первую очередь – к накоплению спроса при сокращении предложения, поскольку квартиры людям нужны всегда, в то время как рост объемов строительства прекращает расти. Такой накопленный спрос способен резко повысить стоимость жилья, сначала на первичном, а затем и на вторичном рынке.
Что касается аргументов тех, кто считает неизбежным резкое падение цен на жилье – против них говорит как инфляция, так и основной, как сказал выше фактор – фундаментальное превышение спроса над предложением».

Для переселения людей с Русского в смете запланировано 800 млн. рублей. Расселение первой очереди – это решение квартирных вопросов с 60 семьями островитян, проживающих в поселке Аякс. На одной из пресс-конференцй заместитель Министра регионального развития РФ Николай Ашлапов отметил, что выкуп квартир жилого пятиэтажного дома в поселке Аякс, а также иных построек, будет производиться согласно статьи 32 Жилищного Кодекса РФ после принятия решения об изъятии жилого помещения. Выкуп квартир, находящихся в собственности граждан, будет происходить по рыночным ценам, включая другие затраты связанные с переездом. Квартиросъемщикам, имеющим квартиры по договору социального найма, администрацией города будет предоставлено другое жилье.
Кстати, выплата денежной суммы — не единственный вариант компенсирования собственникам их потерь. Закон предусматривает возможность предоставить бывшему владельцу имущество, равноценное изъятому. Соответственно, если собственник отказался от предложенного ему «альтернативного» имущества, он вправе получить определенную сумму компенсации. Если и этот вариант его не устроит, спор с государством снова придется разрешать через суд.
Отметим, что право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (для граждан) оценивается как право собственности. Такое решение, разумеется, идет только на пользу частным лицам — но только в плане получения компенсации. Но расстаться с обжитыми местами им придется в любом случае. Также не нужно забывать о том, что собственник имеет право оспорить результаты оценки. Правда, для этого ему придется заказать оценку своего имущества. Разумеется, такие меры способны отсрочить изъятие имущества, но, скорее всего оно будет изъято.
Если с владельцами и нанимателями квартир все более-менее ясно, то есть еще одна категория лиц – это владельцы дачных участков. Многие из них уже десятилетиями из Владивостока ездят на Русский выращивать помидоры и окучивать картошку. Если участок не оформлен в собственность, то разговор будет коротким. В случае, если участок изымается у лица, которое владеет им на праве постоянного (бессрочного) пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования или аренды, то указанные права, увы, прекращаются. Но если владелец изымаемого участка успел переоформить его в свою собственность, ему предоставят другой земельный участок — уже на праве собственности.
В заключение стоит подвести итоги: в соответствии с законодательством при принудительном отчуждении земли для государственных или муниципальных нужд (как в случае строительства объектов для саммита АТЭС-2012 или зимней Олимпиады в Сочи в 2014 годах) возмещение должно быть равноценным. Выкупная цена подразумевает стоимость изымаемой квартиры или стоимость участка, только если он оформлен на правах собственности, находящегося на нем имущества и убытки, причиненные собственнику изъятием. Несомненно, возникнут многочисленные спорные ситуации, которые спровоцируют волну исков по судебному пересмотру результатов оценки и вызовут серьезный общественный резонанс. О последствиях, которые могут последовать за срыв сроков, невыполнение распоряжений правительства и т.д. говорилось уже неоднократно. Поэтому, так или иначе, объекты саммита АТЭС-2012 будут построены в установленные сроки на определенных для этого территориях.