Ипотека в Приморье: кризис диктует новые правила

ВЛАДИВОСТОК. 24 марта. ВОСТОК-МЕДИА – В условиях финансовой нестабильности получить ипотечный кредит стало чрезвычайно сложно. Многие банки решили, что нынче не время давать взаймы деньги с отдачей через 15 - 20 лет. Да и приморцам чаще всего сейчас не до кредитов – не потерять бы работу. В сложной ситуации оказались немало владивостокцев, которые ввязались в ипотеку в благополучные времена. Теперь ситуация изменилась. Все ли так безнадежно?

Газета «Комсомольская правда - Владивосток» попросила прояснить обстановку на ипотечном рынке Николая НИКОЛАЕВА, административного директора Дальневосточного ипотечного центра.

- В Приморском крае ситуация с ипотечными кредитами несколько хуже, чем в западных регионах. У нас не настолько развита банковская сеть, поэтому большинство сохраняют повышенные жесткие требования к доходам заемщиков, - рассказал специалист. - Очень сильно просели банковские структуры, организации, связанные с пошлинами. У нас повышенные таможенные платежи на автобизнес повлияли не только на дилеров, торговцев, таможенников. По сути, один человек в этом бизнесе обеспечивал работой еще пятерых. Соответственно падают обороты в банках.

Многие кредитные учреждения вообще полностью сворачивают ипотечное направление. Это в большей мере относится к мелким местным и региональным банкам. Они уходят с этого рынка или устанавливают заградительные ставки от 24 до 39 процентов. В 99 случаях из 100 потенциальный клиент, подсчитав, сколько он будет должен выплачивать в месяц, просто разворачивается и уходит. Речь, конечно, не о мощных банках с разветвленной структурой по всей стране, а то и за рубежом.

Чтобы при покупке квартиры не попасть в ипотечную кабалу, доход семьи должен быть не меньше 50 - 60 тысяч рублей. Если люди платят больше 50 % своего дохода по кредитам, это уже большой риск. Чуть качнулась экономическая ситуация - возникают проблемы с работой. Да и цены на продукты и коммуналку растут быстрее, чем зарплата. Несмотря на падение стоимости недвижимости, банки скупо выдают ипотечные кредиты. Раньше из десяти претендентов получали кредит в среднем восемь. Сейчас при первичном отборе отсеиваются пять – шесть заемщиков.

По мнению Николая Николаева, в самом выгодном положении сейчас находятся те владивостокцы, у которых имеется какая-то квартира и есть желание улучшить свои жилищные условия.

- Раньше часто покупали квартиры со спекулятивными целями. Почему цена гостинок во Владивостоке в прошлом году сравнялась с ценой небольшой квартиры в Западной Европе? Там она стоила порядка 50 - 60 тысяч евро. С точки зрения специалистов, это было просто смешно. Но все-таки они были самым дешевым жильем для получения ипотеки. Такие квартиры легче купить и продать.

И даже при нынешнем падении цен на недвижимость, если есть квадратные метры в собственности, имеет смысл использовать их для первоначального взноса по ипотеке. И банк охотнее пойдет навстречу, и проценты по кредиту будут ниже. Можно еще подстраховать себя, с умом выбирая форму кредитования.

Во многих банках, которые дают деньги в валюте, процент вроде бы выходит подешевле. Но многие не учитывают, что человек приходит в банк с рублями. А кредитные учреждения пересчитывают не по курсу Центробанка, а по своему внутреннему курсу, в который уже заложена маржа. То есть банк купил доллар по курсу 34 рубля, а продает в лучшем случае по 35. В итоге ставка не отличается от рублевой. Да и курс доллара в условиях мирового кризиса непредсказуем. Нет смысла брать кредит в валюте, если получаешь зарплату в рублях. Лишь те, у кого контракт в долларах (моряки, сотрудники зарубежных фирм), могут себе позволить валютную ипотеку.

У большинства коммерческих банков ставки плавающие. Соответственно, когда произошел этот банковский кризис, то даже по рублевым кредитам плавающие ставки резко поднялись. А зарплаты у большинства не увеличиваются. Более того, в Приморском крае весьма заметна тенденция к тому, что компании снижают расходную часть за счет заработной платы своим работникам. И многие люди попали в ситуацию, когда на погашение ипотеки им пришлось тратить практически весь свой доход.

Если человек уже вступил в ипотеку и потерял работу, то в первую очередь необходимо обратиться в ту организацию, где он брал кредит. Если заем в валюте или по плавающим ставкам, то правительство готово помочь должникам. Разрабатываются различные программы. Однако это не значит, что государство возьмет ответственность населения на себя.

Специалисты уже сталкиваются с такими заемщиками:

- Почему не гасите кредит?

- А Путин сказал, что бюджет за меня заплатит.

Не заплатит. Более того, пока в Приморье не знают, каким будет механизм рефинансирования кредитов заемщикам, попавшим в трудную финансовую ситуацию. Напомним, государство объявило о том, что Агентству по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) выделено на такую помощь в нынешнем году 29,56 миллиарда рублей. Но как получить деньги на погашение процентов, пока непонятно. Так что же делать? Николай Николаев рассказал случай из своей практики:

- К нам обратился житель Владивостока. Он брал ипотеку в долларах. Когда начался резкий рост курса доллара, зарплату, естественно, по-прежнему получал в рублях. К тому же работал таможенным брокером, то есть как потопаешь, так и полопаешь. В такой ситуации в первую очередь надо писать заявление на имя председателя банка о переводе кредита в рубли по фиксированной ставке. Ситуация с долларом неустойчивая. Никакой эксперт не в состоянии дать точный прогноз курса. Этому заемщику отказали в переводе в рубли. Остается одно – обращаться в суд.

Когда дело доходит до суда, все действия заемщика, подтвержденные документами и свидетельствующие о его попытках урегулировать ситуацию (отказ должен быть письменный), будут рассмотрены судом в его пользу. Прятаться от кредитора нет смысла. Пеня имеет свойство расти. Надо обязательно искать выход, а не ждать, когда судебные приставы придут выносить вещи. Если человек чувствует, что никак уже не тянет ипотеку, один из самых простых способов решить проблему – попытаться продать эту квартиру. Ее можно выставить на торги при том, что она находится под обременением.

Во Владивостоке уже разработан механизм, как реально это сделать. Надо пообщаться с риелторами. Правда, в этом случае придется уступить в цене. Все зависит от покупателя. Если у него есть деньги на полное погашение ипотеки, то он расплачивается досрочно. И не рискует ничем. Оформляется договор, регистрируется в установленном законом порядке - и обременение снимается.

- Берите кредит в той валюте, в которой выдается зарплата. Выбирайте условия договора с фиксированной процентной ставкой.

- Если уже взят кредит в валюте или по плавающей ставке, а необходимо перевести заем в рубли, обращайтесь за бесплатной консультацией в АИЖК. В принципе возможно перекредитование, даже если ипотека взята не по стандартам агентства.

- Покупайте квартиру либо на вторичном рынке, либо в завершенной новостройке. В готовое жилье можно вселяться сразу, постепенно делая ремонт по своему вкусу. В благоустройство же новостройки придется вложить от 15 до 50 процентов от стоимости квартиры. Раньше 30 процентов заемщиков хотели купить квартиру в новостройке (по долевому строительству), сейчас их менее 10 процентов. Научены горьким опытом других. Учитывая ситуацию на строительном рынке, много рисков.

*Расчеты с сайта Vladhome.ru