В Приморье новостройки проверили на прочность

Агентство «Восток-Медиа» впервые представляет рейтинг застройщиков Приморского края. В основе рейтинга лежит ранжирование компаний по объёму жилья, сданного в 2016 году, и составлен на основе данных Единого реестра застройщиков, а также собственных данных компаний.

Всего в 2016 году, по данным Единого реестра застройщиков, в Приморском крае было сдано 174,3 тысячи квадратных метров жилья. Эта цифра стала результатом работы 18 застройщиков, которые суммарно ввели в строй 36 многоквартирных домов в 15 жилых комплексах.

Тройка первых

Лидером по объёму ввода жилья в 2016 году стало ООО ИК «Восточные ворота». Эта компания обеспечила 15 % суммарного показателя по региону благодаря окончанию строительства трёх многоквартирных домов общей площадью 29 200 квадратных метров. Стоит отметить, что по состоянию на начало апреля по объёму текущего строительства «Восточные ворота» занимают лишь 13-е место в регионе. У компании в работе находится четыре многоквартирных дома общей проектной площадью 29 076 квадратных метров – такие данные приводит Единый реестр застройщиков.

Второе место по итогам 2016 года заняла компания «Ренессанс Актив». Она лишь незначительно отстаёт от лидера: два многоквартирных дома суммарной площадью 26 937 квадратных метров, что обеспечивает 14 % общерегионального показателя. На текущий момент компания возводит лишь два многоквартирных дома на 24 364 «квадрата».

Третью строчку рейтинга занимает «Компания НД» с объёмом ввода 16 268 квадратных метров, что составляет 8,5 % от общего объёма. Зато по объёму текущего строительства компания занимает второе место в регионе: у неё в работе находятся пять многоквартирных домов общей площадью 63 370 квадратных метров.

Строительный рынок Приморского края почти полностью поделён между местными застройщиками. Из всего завершённого в 2016 году жилья только один дом возведён компанией из другого региона – московским «Жилкапинвестом», известным своими новостройками в районе Ватутина/Нейбута во Владивостоке. На его долю пришлось 8 % сданных площадей – или 16 000 квадратных метров, что позволило компании занять 4-ю строчку рейтинга. Такой расклад не является специфичной чертой прошлого года. В настоящее время строительство в регионе продолжают 36 застройщиков, и только двое из них зарегистрированы за пределами Приморского края: это тот же «Жилкапинвест» и ГК «Паллада» (Тверь). У первого в работе находится три многоквартирных дома, у второго – только один многоквартирный дом.

Почти полное отсутствие операторов из других регионов вкупе со сравнительно небольшими объёмами сдачи жилья характеризуют уровень развития строительного сектора Приморского края как средний.

В то же время концентрация рынка является сравнительно невысокой, и это положительный момент, стимулирующий конкуренцию между застройщиками. Тем не менее на долю 10 крупнейших застройщиков в 2016 году пришлось 82 % введённого жилья.

В пользу крупных

Эксперты оценивают текущую ситуацию на рынке как не лишённую сложностей. В частности, директор по маркетингу компании «Жилкапинвест» Демид Оленев отмечает факт снижения платёжеспособного спроса населения. Однако говорит, что в ответ на этот вызов застройщики расширили варианты приобретения жилья, а также разработали совместные программы с банками.

«Застройщики, сумевшие оперативно отреагировать на изменения рынка, разработали различные программы, позволяющие снизить финансовую нагрузку на потенциального покупателя. Тем самым им удалось избежать значительного сокращения объёма продаж и, соответственно, сохранить темпы строительства на высоком уровне», – говорит эксперт.

Однако в целом рынок претерпел определённые изменения.

«Так называемый финансовый кризис в стране совпал с изменениями в действующее законодательство в отношении долевого строительства. И вот именно поправки в 214 ФЗ затем существенно затормозили долевое строительство в России. Вследствие этого на рынке жилищного строительства остались только сильные компании, способные инвестировать собственные проекты либо имеющие возможность кредитоваться у партнёрских банков», – констатирует начальник информационно-аналитического отдела инвестиционно-строительной группы «Стройинвест» Дмитрий Пихурин.

Другие участники рынка тоже склоняются к мнению, что в более сложной ситуации оказались мелкие строительные компании. В ООО ИК «Восточные ворота» отмечают, что крупные организации имеют возможность пережить тяжёлые времена с меньшими потерями, поскольку располагают достаточными оборотными средствами.

Однако есть и те, кто полагают, что дело не в масштабе застройщика.

«Размер в меньшей степени влияет на ощущение кризиса застройщиком. Важнее другое: в большей степени кризис повлиял на застройщиков со значительной кредитной нагрузкой. Таким застройщикам сложнее финансировать проекты, сохраняя при этом необходимые темпы строительства», – уверен Демид Оленев. Соответственно, они имеют сравнительно невысокую долю нереализованной недвижимости к моменту ввода объекта в эксплуатацию: по оценкам Демида Оленева – менее 20 %. «Однако в целом по стране объём нереализованных квартир в новостройках растёт, что связано в большей степени с увеличением предложения», – добавляет собеседник РИА «Восток-Медиа».

В целом кризис отсеял тех, кто не закрепился на первичном рынке, у кого не хватило средств для дальнейшего развития, а также укрепил позиции сильных, полагает Надежда Перетягина, начальник отдела оценки ООО «Торговый Дом «АСКОМ и К».

Избыточное предложение привело к тому, что рынок первичной недвижимости стал рынком покупателя. Как следствие, население стало более требовательно к качеству продукта. Покупатель серьёзней подходит к выбору жилья, рассчитывая на оптимальное соотношение цены и качества – констатирует Демид Оленев. По его словам, немаловажным для покупателя является и наличие современных благоустроенных дворов – спортивных и детских площадок, качественного озеленения, коммерческих объектов (магазины, услуги населению и т. п.), парковочных мест, наличие инфраструктуры.

По оценкам специалистов ООО ИК «Восточные ворота», спрос на первичную недвижимость снизился, но незначительно. С этой оценкой согласна и Надежда Перетягина: она подчёркивает, что его в значительной степени поддерживает активность банков, разрабатывающих специальные программы ипотечного кредитования новостроек.

Справка:

Единый реестр застройщиков создан в 2016 году. Он составлен при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра застройщиков выступают официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации); данные, полученные напрямую от застройщиков; данные региональных контролирующих органов.

Рейтинг РАСК (Рейтингового агентства строительного комплекса) формируется путём анализа ряда внутренних и внешних показателей. В процессе оценки субъекту присваивается буквенно-цифровая оценка в пределах категорий: «А1» — наивысшая, «Г3» — наименьшая. Класс «Д» говорит об инициировании процедуры банкротства предприятия и крайне низкой вероятности возвращения к уровню конкурентного функционирования. В рамках рейтинговых классов — А, Б, В, Г — агентство добавляет цифровые модификаторы 1, 2 или 3. Модификатор 1 указывает, что компания находится в верхней части своей общей рейтинговой категории и имеет потенциал к повышению рейтинга. Модификатор 2 указывает на положение в середине диапазона и устанавливает устойчивое положение в категории. Модификатор 3 показывает, что организация находится в нижней части этой общей рейтинговой категории с риском понижения рейтинговой оценки.