Рынок жилой недвижимости во Владивостоке, как и в большинстве городов России, встал на паузу. Риелторское сообщество дальневосточной столицы фиксирует снижение объемов сделок на 30-40 процентов. Однако не стоит делать поспешных выводов и драматизировать ситуацию, говорят представители отрасли. Спад объясняется не только кризисными явлениями в экономике, но и обычной сезонностью.
«Наш бизнес имеет четко выраженную сезонность. У риелторов год кормят два месяца — сентябрь и декабрь. Именно в эти периоды совершается максимально количество сделок. Конечно, я не скажу, что кризис никак не повлиял на нашу сферу деятельности, это не так. В начале года было заметно оживление — те, кто настроился на покупку квартиры, но не успел этого сделать в декабре, совершали сделки после новогодних каникул в феврале–марте», — рассказывает генеральный директор ООО «Лукоморье» Александр Беспалов.
По словам эксперта, скачок курса доллара в начале марта стал стимулом ускорить покупку для тех, кто находился в раздумьях. В итоге за март количество предложений готовых квартир бизнес-класса заметно сократилось — такую недвижимость активно покупали. А сейчас рынок замер.
Внесла коррективы в ситуацию на рынке и самоизоляция. С начала апреля не работает МФЦ, подать документы на регистрацию сделки можно только через нотариуса, а это порядка 30 тысяч рублей дополнительных затрат. Этот фактор тоже заставляет многих выжидать с совершением сделок.
Единственный сегмент, который демонстрирует сегодня заметное оживление, — это загородная недвижимость.
«Самоизоляция открыла многим людям глаза на прелести загородного образа жизни. Участки за городом сейчас пользуются большим спросом, как и готовые дома», — рассказал эксперт.
Есть на рынке жилой недвижимости и факторы, которые компенсируют негативное влияние кризиса. В частности, это доступные ипотечные программы, которые стали предлагать многие банки, и, конечно, государственная программа ипотеки под 2 процента для молодых семей.
«Я бы сказал даже, что экономический кризис оказал меньшее влияние на рынок жилой недвижимости, нежели снижение ставок по ипотеке и государственная программа поддержки молодых семей ипотекой под 2 процента. Приобретение недвижимости стало куда доступнее, чем было до 2019 года. Многие из тех, кто раньше не рассчитывал на покупку жилья, теперь смогли себе это позволить», — говорит директор Дальневосточного филиала АО «Российский аукционный дом» Дмитрий Пуриков.
Ипотечные программы в свою очередь повлекли увеличение объемов строительства нового жилья. Однако несмотря на это, спрос на квартиры в новостройках сегодня превышает предложение. Отсюда и «бодрящая» цена на квадратный метр нового жилья.
«Даже в самом захудалом районе квартиры в новостройках бойко расходятся по цене в среднем в 100 тысяч рублей за квадрат. Люди уже не хотят покупать что попало, многие озабочены вопросами улучшения качества жизни. Такие факторы как безопасность, охрана, состояние подъезда, лифтов, придомовой территории, которыми раньше покупатели могли пренебречь, теперь вышли на первый план. Людям важно, какие у них будут соседи, как обстоят дела с парковкой возле дома, и многие другие аспекты», — отмечает Александр Беспалов.
При этом, по мнению специалиста, вызванный доступностью ипотеки рост продаж на рубеже 2019–2020 годов и последовавший за ним экономический кризис, повлекший снижение доходов граждан, могут привести к тому, что на рынке появится множество предложений по ипотечным квартирам. Люди, которые в условиях кризиса не вытягивают ипотечные платежи, будут вынуждены избавляться от недвижимости. Такие квартиры всегда дешевле — это связано с тем, что процесс их приобретения и оформления несколько сложнее.
«По моим прогнозам, таких предложений на рынке станет особенно много к осени», — считает Александр Беспалов.
Эксперт также прогнозирует снижение цены на бюджетное жилье — гостинки, квартиры в «хрущевках», небольшие квартиры в панельных девятиэтажках 81 серии.
«В связи с тем, что рынок аренды сейчас чувствует себя хуже всего, лишившись туристов и студентов, и неизвестно, когда он сможет восстановить свои позиции и сможет ли вообще, я полагаю, что маленькие недорогие квартиры будут дешеветь. Сейчас самое время избавляться от такой недвижимости, не дожидаясь, пока цена на нее упадет», — считает собеседник агенства.
Что касается покупки жилья, то эксперт советует не торопиться. По мнению Александра Беспалова, спешить сейчас некуда. Однако многое зависит от ценового сегмента недвижимости, на которую нацелен потенциальный покупатель.
Если бы я собирался покупать жилье, скажем, за 10 миллионов рублей, я бы сейчас инвестировал в новострой, поскольку такая недвижимость будет расти в цене. В случае с дешевыми и дорогими квартирами, я бы не делал резких движений. Наверняка к сентябрю появятся хорошие предложения. При этом не стоит забывать, что живые деньги сейчас — хороший стимул для продавцов делать скидки. Именно поэтому не стоит совсем замораживать процесс поиска — если покупатель находит квартиру или дом своей мечты, сейчас отличное время для торга», — говорит он.
Что касается сектора нежилой недвижимости, то здесь турбулентность намного сильнее. Для многих компаний в условиях кризиса аренда стала непосильным бременем.
«Доходы от аренды сильно упали, и уже сейчас очевидно, что восстановятся они не скоро. Собственники коммерческой недвижимости столкнулись с неплатежами, с отказом от аренды. Удержать клиентов смогли лишь те, кто пошел им навстречу, сделал ставку на лояльность. Конечно, многие арендодатели сейчас задумываются о продаже. Предложений на рынке будет все больше, спрос все меньше. Стало быть, наступает благоприятное время для инвесторов — при наличии грамотного бизнес-плана, учитывающего текущую ситуацию в экономике, сейчас можно приобретать активы в виде недвижимости по хорошей цене. В свою очередь продавцам я бы посоветовал адекватно подходить к вопросу ценообразования, а также обратить внимание на аукционный способ продажи, с помощью которого можно заключить более выгодную сделку», — считает.
На вопрос: «Как изменится рынок риелторских услуг после пандемии коронавируса?», представители отрасли отвечают единодушно — с него уйдут случайные игроки. Рынок давно идет к тому, что легких денег на нем больше не будет, многие посредники уже значительно умерили свои аппетиты. В перспективе стоимость агентских услуг сократится еще сильнее. Выживут только наиболее компетентные и ресурсные компании. А это в свою очередь поднимет средний уровень качества услуг.