Сергей Чернышов: Хабаровск ищет новые решения проблемы ветхого жилья

Первый заместитель мэра города по городскому хозяйству Сергей Чернышов продолжает отвечать на вопросы РИА «Восток-Медиа», касающиеся проблемы расселения ветхого жилого фонда и современных способов её решения. Как писало агентство, в конце июля он рассказал, что в 90-х годах прошлого века в период освобождения государственных предприятий от несвойственных им функций по содержанию жилья в муниципальную собственность в Хабаровске было передано 1 226 неблагоустроенных домов. В настоящее время таких зданий 759, в них проживает 5 071 семья. Для их расселения потребуется более 19 миллиардов рублей, что составляет почти два годовых бюджета города.

Во второй части беседы речь шла о том, что проблему ветхого жилья в дальневосточной столице можно было решить ещё к 2010-му году. Но жилищная политика России с 2005 года претерпела значительные изменения, прекратилось федеральное и краевое финансирование программ переселения. С 1 марта 2005 года бесплатные квартиры предоставляются только официально признанным по жилищному законодательству малоимущим гражданам. Остальным гражданам государство предложило использовать для улучшения жилищных условий рыночные механизмы: ипотечные кредиты, долевое строительство, ЖСК.

— Сергей Александрович, общие для страны перемены потребовали каких-то кардинальных решений на уровне Хабаровска. Каким образом город отреагировал на новую жилищную политику?

— В истории каждого поселения наступает период, когда новое строительство возможно только на ранее освоенных территориях, взамен ранее построенного. Мировая практика показывает, что такое обновление городов происходит каждые 100 лет. Здания ветшают, технологии развития отраслей экономики полностью меняются, поэтому смена сложившейся застройки неизбежна.

Ликвидация в 2005 году государственной программы переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда, отсутствие средств в бюджете города на исполнение признанных государством государственных полномочий по расселению граждан потребовали принятия решений.

В 2006 году в Градостроительный кодекс были внесены изменения, появилось право органов местного самоуправления использовать земельный ресурс для решения вопроса расселения ветхого и аварийного фонда — принимать решения о развитии застроенной территории, на которой расположены непригодные для проживания жилые дома. Такую территорию инвестор мог получить с преференциями: без заключения договора аренды на период выполнения обязательств, без внесения арендной платы, с правом получить бесплатно в собственность или аренду земельный участок после того, как ветхие дома на развиваемом наделе будут расселены.

Хабаровск сразу активно включился в реализацию процедур развития застроенных территорий, в которых были заинтересованы все горожане, ведь итогом должно стать обеспечение безопасных условий для проживания граждан, расселение и снос ветхого и аварийного фонда, улучшение облика и привлекательности города, пополнение бюджета, а главное — решение жилищных проблем горожан. Хабаровск в числе других российских городов принимает участие в пилотном проекте развития застроенных территорий. Разработаны мероприятия сноса и расселения.

«..проживание граждан в многоквартирных жилых домах, имеющих более 50% износа и не соответствующих санитарно-техническим требованиям, постоянно сопряжено с небезопасностью пребывания, риском возникновения аварии (обрушения). Кроме того, такие строения ухудшают внешний облик, сдерживают развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, снижают инвестиционную привлекательность города…»Из программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска 2012 года:

На аукционы первоначально выставлялись строительные площадки, формируемые по месту нахождения ветхих многоквартирных домов. При появлении законодательно оформленной возможности поэтапного освоения земельных участков уже в 2012 году решением Хабаровской городской Думы принята следующая программа сноса и расселения многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных. Программа стала адресной, содержала перечень многоквартирных домов со сниженными эксплуатационными характеристиками в силу физического и морального износа (в том числе — деревянные неблагоустроенные дома, здания первых массовых серий, и не соответствующие градостроительному регламенту). Первоначально в программу было включено 16 многоквартирных домов, на сегодня их количество составляет 253 — это 2167 квартир.

— Каких результатов удалось достичь этими действиями? Стал ли Хабаровск примером для других городов России, решающих те же проблемы?

— Практика Хабаровска по развитию застроенных территорий была признана наиболее успешной и включена Конгрессом муниципальных образований в Кодекс лучших практик, рекомендованных для внедрения в России. Дан толчок последовательному внесению изменений в федеральное законодательство по преференциям для инвесторов.

С 2007 года инвесторы расселили 280 семей, 26 ветхих домов снесли полностью; 157 семей, проживающих в 17 домах, находятся в процессе расселения. Город стал краше, появились новые комфортабельные современные высотки, уютные детские площадки.

Застроены территории города: микрорайон «Строитель», группа высотных домов по улице Кавказской, группа жилых домов со встроенными помещениями в квартале улица Тургенева — Амурский бульвар — улица Комсомольская. В процессе оформления разрешительной документации находятся земельные участки с многоквартирными неблагоустроенными домами в квартале улица Краснореченская — улица Радищева — улица им. П. Л. Морозова и в в квартале улица Павловича — переулок Смены — улица Слободская. И это не предел. Действие программы по сносу и расселению многоквартирных жилых домов в целях развития застроенных территорий города Хабаровска утверждено до 2030 года. Перечень домов, планируемых под снос, постоянно пополняется. В ближайшее время вниманию покупателей на аукционе будут предложены 17 территорий, в плане разработка еще 12.

— Какова специфика расселения хабаровчан? И будет ли этот процесс реформироваться в дальнейшем?

— При расселении жильцов ветхих домов инвестор обязан соблюсти одну норму жилищного законодательства — предоставить благоустроенные (а это отопление, водоснабжение, водоотведение, газо- и электроснабжение) жилые помещения, не уступающие по площади занимаемым ранее.

Статистика об уровне инфляции в России не утешает. Во избежание возрастания затрат на строительство желаемых объектов необходимо в максимально короткие сроки освободить земельный участок, расселить жильцов — соответственно, и квартиры для расселения приобретаются в уже существующем, сданном в эксплуатацию жилищном фонде или на вторичном рынке.

При отсутствии на законодательном уровне других требований при расселении домов подход к жильцам одинаков. Не может учитываться нуждаемость граждан в жилье и права собственности на другие квартиры, которые могут находиться и в благоустроенных домах; фактическое непроживание граждан по адресу расселяемого дома; финансовое положение граждан, которые самостоятельно могут улучшить свои жилищные условия. Условия для расселения для всех одинаковы. На практике инвестор может годами искать граждан, сохраняющих прописку ветхом фонде , где проживают совершенно посторонние люди, а найдя — получить требование о такой стоимости желаемой для предоставления квартиры, которая в десятки раз превышает цену жилья в ветхом доме. По причине наличия собственного благоустроенного жилья более чем четверть полученных квартир новые владельцы продают, даже не заселяясь.

Например, молодая семья проживает в собственной благоустроенной квартире в новостройке по улице Вахова, квадратами обеспечены сверх нормы. Но муж сохраняет прописку в комнате площадью 16 квадратных метров в коммунальной квартире одного из ветхих домов по переулку Доступному, где не проживал больше 15 лет, как и многие в этом здании. Земельный участок под домом вошел в территорию развития — предоставлен инвестору под застройку в 2007 году. Инвестор обязан жильцов расселить. Найдя с трудом прописанного в комнате мужчину в 2016 году, он подбирает для него жилье, сталкиваясь с все новыми и новыми требованиями. Наконец, однокомнатная подходящая благоустроенная квартира куплена. Только в неё никто не въезжал. Документы на приватизацию уже сданы, регистрация права собственности прошла, новые покупатели почти найдены. О каком улучшении жилищных условий нуждающихся в жилье, проживающих в неблагоустроенном, не отвечающим санитарным, техническим требованиям, требованиям безопасности горожан можно говорить?

Семья из 6 человек проживала в квартире площадью 49 квадратных метров в неблагоустроенном деревянном доме по переулку Смены. Дом вошёл в территорию развития, инвестор по нормам законодательства подбирал квартиры для предоставления жильцам. Другого жилья у членов этой семьи не было, дохода для участия в программах и самостоятельного приобретения квартиры явно недостаточно. Дом фактически развалился, семья вынуждена снимать жильё. Для их переселения в соответствии с требованиями закона подобрана благоустроенная квартира площадью 50 квадратных метров в девятиэтажном доме 1982 года постройки по переулку Краснореченскому, отвечающая всем санитарным и техническим требованиям. Благодарности инвестор, конечно, не ждал — только окончания всех юридических процедур, желая поскорее начать осваивать площадку. Однако заселиться семья не торопилась, требуя предоставить им квартиру по норме на каждого члена семьи: вместо ранее занимаемых в доме 49 квадратных метров — 108! Долго убеждал, доказывал, просил инвестор, но точки над «и» поставил суд, приняв решение о выселении семьи из неблагоустроенного дома с предоставлением первоначально предложенной им квартиры.

При отсутствии государственной поддержки финансирования мероприятий расселения неблагоустроенного жилья оценка эффективности программы развития застроенных территорий для города Хабаровска очень высока. Можно на этом остановиться? Однозначный ответ: нет. Привлекательными для инвесторов чаще являются участки центральной части города, что отодвигает перспективу расселения неблагоустроенного жилищного фонда с окраин. Цель обеспечения квартирами семей, которые не в состоянии самостоятельно приобрести их или получить на условиях найма в рамках программы развития застроенных территорий не может быть достигнута в полной мере. Нет на законодательном уровне закрепления дифференцированного подхода при обеспечении жильём категорий граждан: в первую очередь должны быть обеспечены нуждающиеся в безопасных условиях проживания семьи. Обеспечение тех, кто хранит прописку в неблагоустроенных домах, не проживая в них, должно ставиться в зависимость от наличия прав на другое жильё. Городское сообщество вновь должно искать пути решения вопросов расселения.