Спасти «рядового» Успенского: как защитить пригород Владивостока от застройщика?

Жители пригорода Владивостока категорически против, чтобы рядом с их домами появился очередной жилой комплекс, они хотят сохранить лесной массив и просят, чтобы на этом месте оборудовали парковую зону. Но вот компания-застройщик планомерно и продуманно осуществляет негативный для людей сценарий. Что может спасти эту территорию от строительного засилья? Эксперты называют две причины — но обо всем по порядку.

Дайте воздуха!

Сколько можно плодить новостройки, парков с деревьями в городе, итак, мало? Чем дышать людям? Зачем застраивать пригород? Эти и другие вопросы все чаще слышны от жителей Владивостока. То, что раньше привлекало людей, переехавших в зеленую часть города, чтобы быть ближе к природе, сегодня уже не является преимуществом. «Мы заселялись сюда, как в пригород, и радовались, что дышим свежим воздухом. А теперь, когда леса в черте города планомерно уничтожаются и застраиваются, дышать скоро станет совсем нечем», — отмечают владивостокцы.

Поводом для таких опасений стали намерения известной строительной компании возвести новый жилой комплекс. И если до недавнего времени планы эти были не столь явными, то сегодня все более чем очевидно. Много лет московский бизнес реализует многоходовую комбинацию с участками земель, расположенными близ санаторно-курортной зоны Владивостока, в районе дома 58 по улице Успенского.

Строить можно, но…

Эксперты в области земельных отношений по запросу корреспондентов ИА «Восток-Медиа» выяснили кое-какие интересные подробности, касающиеся статуса земель, принадлежащих застройщику. Специалисты убедились, что формально, исходя только лишь из вида разрешенного использования, начать стройку «Успенского, 58» может. Однако, если внимательно рассмотреть все юридические тонкости, то окажется, что у застройщика есть серьезные проблемы, препятствующие началу строительства. Давайте попробуем разобраться, что же может воспрепятствовать нежелательной стройке?

Немного истории

Еще в 2008 году участок в районе Фанзавода на Океанской площадью почти 38,5 тысяч квадратных метров не предполагал никакой застройки. Однако через год его раздробили на четыре разных участка, и с присоединением смежных территорий их общая площадь увеличилась более чем в два раза, до 62,7 тысяч метров квадратных. После этого с участками начались настоящие метаморфозы — они меняли вид разрешенного использования и собственников. В итоге сегодня все участки имеют одного владельца — ООО СЗ «Успенского, 58», который связан с известным московским застройщиком «ЖилКапИнвест». Нетрудно догадаться, что целью всех этих многоходовок является реализация коммерческого проекта, то есть застройщик явно намерен извлекать прибыль, и мнение жителей его мало интересует.

Владельцев много — интерес общий

Преднамеренность юридических действий, которые проводились с участками, можно проследить, если обратиться к персонам, участвовавшим в схеме. В 2010 году четыре вновь сформированных участка и еще один близлежащий были буквально за копейки приватизированы некоммерческой организацией ДНТ «Усадьба», председатель и учредители которой так или иначе связаны с одной и той же московской компанией.

Вот эти участки: один самый крупный 25:28:050030:117 и четыре участка поменьше — 25:28:050030:126, 25:28:050030:119, 25:28:050030:120 и 25:28:050030:118. Сегодня на них могут располагаться индивидуальные жилые дома и дачные поселки.

Председателем дачного товарищества и одним из его учредителей на тот момент был бывший приморский прокурор, владелец различного бизнеса Валерий Василенко. Два других учредителя — это адвокат Андрей Конопля и бывший собственник крупной компании «А11» Константин Викторович Коваленко (запомните эту фамилию, она еще не раз будет фигурировать в схеме с участками).

Дачные товарищества по закону никакой коммерческой деятельности вести не могут, а, значит, если у фигурантов был «шкурный» интерес, то они должны были найти способ вывести участки из-под ДНТ, и нашли. В 2011 году «Усадьба» берет у некой компании «Ларсан» денежный заём под залог указанных участков. Естественно долг не возвращается, и в 2013 году заемщик через суд добивается, чтобы участки отошли ему в собственность по заёмным обязательствам.

Примечательно, что директором московского ООО «Ларсан» является Виктор Семенович Коваленко, также замеченный в компании «А11». Скорее всего, это отец уже выше упомянутого Коваленко из ДНТ «Усадьба». Владеет компанией «Ларсан» некая Светлана Сергеевна Ильина, она же руководит «А11». Кстати, компания А11 имеет несколько одноименных и с созвучным названием «дублеров». Так вот, Ильина является владелицей основной А11 с многомиллионными оборотами — 486 миллионов в 2021 году.

Через 7 лет, в 2020 году единоличным собственником участков становится Марина Владимировна Аббасова.

Зачем дробили?

После того, как владельцем участков официально стало физическое лицо, началось «дробление».

Итак, Аббасова оставляет себе 1/4 доли, а 3/8 продает Светлане Сергеевне Ильиной — владелице «Ларсана» и «А11», и еще 3/8 Наталье Викторовне Королевой. Затем Ильина перепродает свою долю обратно Аббасовой, и та, вместе с Королевой продают участки ООО Специализированный застройщик «Успенского, 58», владельцы которого в своем активе имеют и ООО СЗ «ЖилКапИнвест». Кстати, «Успенского, 58» было создано буквально за несколько месяцев до продажи участков. И явно владельцы новой компании-застройщика, давая название юридическому лицу, даже не потрудились проявить фантазию, привязав его к территориальному расположению участков.

Зачем нужны были такие сложности с перепродажами? Сказать сложно. Юристы сходятся во мнении, что это было сделано для того, чтобы в случае оспаривания тех или иных действий можно было затянуть судебные процессы на годы. Обычно это делается на случай, если землю попробуют вернуть — признать сделки недействительными.

Еще одна возможная причина — если земля находится в частной собственности, как в случае с данными участками, то закон, в первую очередь, будет отстаивать интересы собственника. А это своего рода гарантия, что когда дойдет до строительства, у застройщика будут «развязаны руки».

Безопасность под сомнением

Связь между застройщиком на Успенского и московской компанией «ЖилКапИнвест» очевидна — одни владельцы. По данным официальных сервисов, у «ЖилКапИнвеста» 10 сданных объектов, и все во Владивостоке — это либо ЖК «Фрегат» на Ватутина, либо «Фрегат 2» на Нейбута. Однако на сайте компании указаны также «Видный» и «Дом на бульваре 2».

В 2021 году компания получила из бюджета Приморья почти 101 млн. рублей по 25 госконтрактам, каждый из которых стоил 4 034 767 рублей, и предполагал приобретение у застройщика благоустроенного жилого помещения детям-сиротам.

А в том же 2021 году в одном из жилых комплексов этого застройщика произошла трагедия. Одной из причин можно считать непродуманную инфраструктуру жилого комплекса, которая организована таким образом, что осложнила доступ к жилому дому машине экстренной пожарной службы. А нелогичная придомовая территория не позволяет парковать транспорт жильцов, не загромоздив при этом проезды к дому. Когда произошло возгорание, а в соседней квартире на 21 этаже из-за сильного задымления задыхались дети, огнеборцы тщетно пытались проехать к дому — двор был наглухо запаркован машинами жильцов. Спасатели так и не успели. Двое малышей скончались в машине скорой помощи от отравления угарным газом. Об этом ранее писало ИА «Восток-Медиа». После трагедии владивостокцы задались вопросом — где гарантия, что подобное не повторится, ведь такой подход к безопасности у застройщика может быть на всех его объектах.

Теперь, в связи с предположительной стройкой жилого комплекса на Успенского застройщик снова оказался в эпицентре внимания и очередного скандала. Вряд ли московские олигархи услышат чаяния простых людей и откажутся от своих намерений строить новый и, возможно, не вполне безопасный «спальник».

Стройка будет?

Но вернемся к компании «Успенского, 58». Прямых сведений о планах застройки указанных земельных участков в свободном доступе найти не удалось, также их не содержат и официальные сервисы, касающиеся застройщиков и проектных экспертиз. Не имеется и информации о получении застройщиком разрешения на строительство. Но какие-то «телодвижения» явно происходят. Оформив земельные участки на себя в январе 2022 года, уже в мае прошлого года ООО СЗ «Успенского, 58» оформляет по ним в ПАО Сбербанк договоры ипотеки сроком действия по декабрь 2024 и 2027 годов. Разные даты действия договоров могут говорить о разных очередях строительства. Конечно, сам факт получения ипотеки лишь косвенно свидетельствует о намерениях застройщика, ведь ипотечные деньги, хоть и получены, могут быть не освоены. Но вот в сочетании с той схемой, которую провернули действующие лица при оформлении участков в собственность, это становится явным признаком — строительство будет.

Санитарная зона

И вот мы подобрались к самому интересному. Оказывается, у компании не все так гладко, а иначе застройщик бы уже начал реализовывать свой бизнес-проект. Эксперты говорят, на первый взгляд, чтобы начать строительство, компании не нужно «сворачивать горы», достаточно лишь провести процедуру изменения режима использования земель. Но это только на первый взгляд. При более детальном рассмотрении выяснилось, что имеются серьезные препятствия, которые способны помешать строительству.

Все участки, принадлежащие ООО СЗ «Успенского, 58» находятся в общественной жилой зоне, поэтому осуществлять строительство многоэтажек там можно. Но застройщику необходимо изменить назначение участков. Только вот сделать это он пока не может, потому что все пять участков входят в зону комплексного развития территорий. Чтобы начать строить, застройщику нужно подписать с администрацией города соглашение о развитии застроенной территории, после чего составить проект межевания и только потом менять вид разрешенного использования и начинать строительство.

Но тут выясняется еще одна подробность. Оказывается, добрая половина самого большого участка попадает в санитарно-защитную зону рядом стоящего производственного предприятия «Фабрика мороженого». То есть в этой части участка вообще нельзя осуществлять застройку. Это регламентируется Постановлением Правительства РФ 2018 года №222 о санитарно-защитных зонах.

Что предпримет застройщик?

Ну, во-первых, использовать санитарно-защитную зону он не сможет ни при каких обстоятельствах, то есть из своего проекта застройки ее придется исключить. Далее застройщик может обратиться в администрацию города и «слезно» попросить, чтобы с его участков сняли зону КРТ. В этом случае он беспрепятственно меняет вид разрешенного использования на многоэтажную застройку, и безо всяких планировок территории может приступать к строительству.

Помогут биологи

Сейчас еще есть свободный доступ на участки — территория не огорожена. И этим могут воспользоваться местные активисты. Наши эксперты считают необходимым пригласить туда специалиста-биолога и вместе с ним проверить, не растут ли на этих участках краснокнижные растения, либо водятся редкие виды животных и птиц, например, утки-мандаринки. Если таковые имеются, то у застройщика возникнут определенные неприятности.

Юристы советуют, при обнаружении краснокнижных представителей флоры и фауны этот факт зафиксировать — подготовить заключение и направить его в администрацию города Владивостока незамедлительно и придать все широкой огласке. Почему здесь важна оперативность? Есть опасность, что застройщик привлечет своих экологов-биологов, которые могут не упомянуть в заключении о наличии редких растений или животных.

Нужна инициативная группа

Но застройщик может пойти и по пути общественных обсуждений. Они будут ему необходимы в случае отмены зоны КРТ. Для этого он должен пройти обязательную, прописанную в законе процедуру.

Как говорят юристы Коллегии адвокатов Приморского края «Колесников, Белоусова и партнеры», у противников застройки есть возможность отстоять свое право на благоприятную среду.

«Механизм организации и проведения общественных обсуждений подробно описан в Градостроительном кодексе РФ, статья 5.1. Он предусматривает участие местного населения, поэтому жителям рядом расположенных жилых домов необходимо активизироваться и отслеживать действия застройщика, чтобы не пропустить сроки подачи предложений и замечаний к проекту, а также дату проведения обсуждений, принять в них участие, — говорит адвокат Максим Колесников.

Его коллега, адвокат Ольга Белоусова убеждена, что в данном случае горожанам придется непросто, если они хотят побороться за свои права.

«Так как ситуация получила широкий общественный резонанс и вышла в информационное поле, внимание местной власти к ней будет более пристальным. И здесь людям необходимо создать инициативную группу, которая предпримет ряд мер для недопущения нежелательной застройки, в том числе будет готовить обращения в администрацию города Владивостока и надзорные органы в случае нарушения предусмотренных процедур и прав граждан», — считает Ольга Белоусова.

Мнение людей учитывается?

Если при проведении общественных обсуждений большинство участников выскажется за изменение вида разрешенного использования, то такое решение будет принято, и застройка неминуема. Если же инициативная группа будет противостоять и перевесит количество согласных, то решение об изменении режима использования земель принято не будет. Ключевой вопрос — кто будет присутствовать на слушаниях, и чье мнение окажется весомее. По мнению Максима Колесникова и Ольги Белоусовой, к общественным обсуждениям, помимо местных жителей, можно привлечь представителей учебных заведений, например, — детских садов или школ, которые расположены в непосредственной близости от будущего объекта. Но есть и опасения в том, что застройщик организует подвоз участников слушаний, которые выскажутся за застройку, в противовес протестному мнению.

Мониторить и сообщать

«На сайте администрации города есть специальный подраздел „Общественные обсуждения“, через который можно отслеживать, заявлено ли проведение слушаний по интересующим участкам. Здесь же публикуются все материалы по этим обсуждениям. Я просмотрела информацию за все прошедшие весенние месяцы и не нашла уведомлений об объявлении таких слушаний. Но активистам нужно в ежедневном режиме это мониторить», — советует Ольга Белоусова.

Необходимо также отслеживать все этапы проведения обязательных процедур, юристы советуют сразу фиксировать любые нарушения и сообщать — в администрацию города и прокуратуру, а в ходе самих обсуждений вносить все замечания и нарушения в протокол. Если появится информация о выдаче разрешения на строительство, нужно с помощью юристов проверить законность такого действия, и в случае нарушения через суд отменить его.

Ранее ИА "Восток-Медиа" сообщало, что участки на Успенского во Владивостоке изначально нельзя было формировать.