Приморский архитектор: История вокруг морского фасада — местечковая

Дмитрий, какой минимальный бюджет должен быть у человека, который хочет построить дом во Владивостоке в 2022 году?

Если это полноценный жилой дом, без критичных недостатков сейчас и в обозримом будущем, площадью от 100 до 140 квадратных метров, то реально уложиться в сумму около 6 миллионов рублей за коробку дома. К ней добавить отделку, инженерное оборудование, простую мебель, - цена уже приблизится к 10 млн рублей. Если вспомнить про благоустройство участка, ландшафтный дизайн и прочие мелочи, то общий бюджет составит около 15 млн рублей.

Тут вопрос больше заключается в том, что считать домом и что уже есть на участке. Обычно самые непредвиденные расходы возникают, когда приобретают самый дешевый участок и впоследствии оказывается, что для начала каких-либо работ нужно построить дорогу к нему, порубить немного леса, подсыпать грунта на несколько миллионов рублей.

Добавлю, что с точки зрения законодательства домом считается капитальное строение площадью около 30 м². Получается, что можно попробовать и «дом за миллион» построить.

Какие характеристики отличают самый хороший участок и какие - самый плохой?

Рынок земельных участков для частного строительства у нас относительно эластичный. По стоимости земельного надела можно понять, хороший он или плохой.

Хороший участок чаще всего стоит довольно дорого. У него спокойный рельеф без сильных перепадов высот и ярко выраженных проблем. Чаще всего к хорошему участку уже подведены городские коммуникации, такие как вода, электричество, канализация и, что самое важное, — интернет. Либо это все находится в непосредственной близости от границы участка. К хорошему участку чаще всего подходят дороги, возможно, даже асфальтовые. Вокруг него располагаются дома хороших соседей, либо открываются отличные виды на морские или лесные просторы. Из области фантастики уже возникают такие критерии, как наличие газа, либо хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура вокруг. Но многих на этом этапе уже останавливают цены, которые из семизначных уверенно становятся восьмизначными. Так что на этом моменте стоит поговорить и о плохих участках.

Для большинства людей плохие участки, это те самые «хорошие», которые внезапно оказались с неприятными сюрпризами. Список самых курьезных случаев за мою практику:

«Вот мне участок достался практически бесплатно, до дороги сотня метров через лес всего. В плане тут - дорогу строить надо за пару миллионов до участка? В смысле - тянуть ЛЭП выйдет больше миллиона?»

«Тут по центру участка какие-то кусты растут, вроде бы они даже краснокнижные. В плане их нельзя убрать?»

«В градостроительном плане участка какие-то коридоры нарисованы были. В каком смысле тут коммуникации проходят посередине участка? Как это тут ничего нельзя строить?»

Основные проблемы земельных участков — это сложный рельеф, удаленность от коммуникаций и плохое окружение вокруг него. Хорошая новость — это решаемые проблемы. Плохая новость — что это дорого и легче продать этот участок, доплатить и взять хороший. Остается лишь вопрос о бюджете на сам дом.

Зачем людям дома в три этажа? Им мало лестниц вокруг?

Это расценивается как дополнительная покупка: типа 3 этажа по цене 2-х. Вложившись в строительство одноэтажного дома, у начинающих домовладельцев возникает соблазн за полцены пристроить еще этаж. Фундамент же построен? Построен. Для крыши вроде бы без разницы, над первым этажом она будет или над вторым. Значит, надо второй этаж строить. А аппетит приходит во время еды. Если есть два этажа, то почему бы еще один не добавить? Если деньги уже заканчиваются, то можно сделать не просто чердак, а уже жилую мансарду. Проблемы обычно начинаются, когда заказчики начинают задумываться о том, а что, собственно, делать на этих дополнительных площадях. Статистически у обычного домовладельца от 1 до 3 детей. И пока дом строится, дети поступают в школу, заканчивают ее и уезжают жить в другие места. Так что количеством спален эту проблему не решить. Чаще дополнительные этажи начинают превращаться в склады для вещей, комнаты для гостей и в домашние кинотеатры, до которых так лень подниматься наверх.

Самый большой по метражу частный дом, который приходилось проектировать?

1500 м². Это та самая грань, где частный жилой дом уже юридически становится не просто индивидуальным жилым домом, а объектом экспертизы и пристального внимания к нему городских властей.

Есть ли заказы на замки?

- Возможно, в одном далеком северном населенном пункте Приморского края появится свой небольшой замок.

Были ли заказы на дом с эскалатором, например?

Изредка бывают лифты, но это далеко не массовая история. Вкусы обычных людей в загородном строительстве на самом деле довольно типичны: это гостиная с кухней, 2-3 спальни, пара санузлов и прихожая с несколькими подсобными помещениями.

Иногда бывает, что люди увидели что-то оригинальное, в кино, скажем, и захотели так же. Но это тоже довольно редкая история.

Есть ли перспективы в Приморье у деревянного домостроения?

Перспективы есть, но возможностей для их реализации сейчас мало. Так как все упирается не в наличие леса, а в наличие и эффективность предприятий по обработке и распилу древесины. На текущий момент деревянное домостроение в Приморье — это удел или очень дешевых домов или очень дорогих. Вопрос качества и комфорта и для тех, и других очень актуален.

Панельное домостроение окончательно умерло или еще есть какие-то шансы для развития?

Это хорошая технология, несмотря на весь бэкграунд ее прошлого использования. Она позволяет строить быстро и просто жилье средней стоимости. Вопрос лишь в том, как использовать этот инструмент.

Солнечные батареи на крышах в Приморье — панацея или пустая трата денег? Реально ли с приморским климатом жить и отапливаться от них?

Экономика обычно не сходится с ними, даже с учетом дорогого электрического отопления. Солнечные батареи — это дорого и требует много усилий на старте. Есть нюансы в эксплуатации и их окупаемость занимает от 5 до 10 лет. Сейчас это больше решение для людей, которые захотели построить себе дом вдали от цивилизации, на уютной таежной опушке или далеком побережье, где до ближайшего источника электроэнергии несколько десятков километров. Там да, вариантов немного остается.

Часто ли заказывают дома с большим количеством фасадных окон?

Обычно чем больше окон, тем лучше. Почти любому заказчику необходим для комфортной жизни витраж в гостиной и по окну в каждой комнате, даже если это кладовая. Но в целом, это плюс, так как комнаты лучше инсолируются, больше естественного света в помещениях, меньше сырости и в целом жить веселее. Хоть и с большими затратами на строительство.

Реально ли зимой в Приморье прогреть до комфортной температуры дом из стеклянных панелей?

Возможно всё, тут только вопрос в стоимости строительства, либо стоимости коммунальных платежей раз в месяц. Здесь каждый сам выбирает. Возможно, что постепенная газификация Приморья подарит нам несколько оригинальных частных домов, о которых напишут не только местные новостные издания, но и несколько зарубежных.

Есть ли возможность изменить скучные городские кварталы, составленные сплошь из коробок? Придется ли для этого сносить имеющиеся постройки или реально «разбавить» их чем-то?

Качество жизни в городских кварталах — это качество экономики.

Городские кварталы, где средняя стоимость квадратного метра 50 000 рублей, очень не похожи на те, где квадрат начинается от 500 000 рублей.

Чем больше людей сможет позволить себе второй вариант, тем быстрее будет изменяться городская среда.

С чего бы вы, как архитектор, посоветовали начать реновацию в городе?

Об этом мало кто знает, но у большинства советских типовых жилых зданий срок их проектной эксплуатации закончился еще в 10-20 лет назад. Во время строительства их планировали примерно на 50 лет эксплуатации. В целом, этот сегмент жилищного фонда больше всего нуждается в капитальном ремонте или более масштабном процессе реновации.

Нравится ли вам морской фасад Владивостока? Есть ли он вообще?

Мне кажется, что вся эта история вокруг морского фасада города - какая-то местечковая. Для того, чтобы продвинуть или завернуть тот или иной проект будущего здания. Сложно выделить критерии, по которым можно сказать, что одно здание портит морской фасад, а другое нет.

Да если скромный небоскреб построить в районе нескромных коттеджей, возможно, это будет не очень хорошо для вида города с моря. Но еще хуже это будет для городской среды вокруг этого здания. Стоит ли рассматривать этот вопрос с точки зрения того, как это будет выглядеть с моря? Наверное, более важно, какая городская среда возникнет в этом месте.

Можно, конечно, негодовать по поводу застройки ключевых сопок Владивостока. Но это тоже скорее вопрос для дискуссий, чем-то, что можно назвать безусловным злом для морского фасада города. Решение может быть как плюсом для внешнего вида, так и минусом.

Нужны ли Владивостоку небоскребы, или стоит сохранить малоэтажную застройку?

Основная черта хорошей городской среды — это ее разнообразие. Любые перегибы в сторону высотной застройки, как, например, в Гонконге или в малоэтажной застройке по типу субурбий (одноэтажные дома — прим. ред.) любого американского города, одинаково проблемны для их жителей.

В первом случае страдает экология и качество жизни, но выигрывает городская экономика. Во втором случае большие площади земли используются довольно неэффективно, создаются транспортные и частично экологические проблемы, но качество жизни в целом сильно лучше. Мне кажется, что баланс должен быть следующим: в высотном жилье 10%, в среднеэтажном 60% и малоэтажном - 30%. Эти цифры наиболее оптимальны для городов в наших экономических и климатических условиях.